【大紀元4月12日訊】房地產投資專題系列研討之一
研討問題：臨界點的判斷‧判定臨界點的因素‧目前的投資機會評估
主講嘉賓：張素媚女士 (全美亞裔房地產協會主席、Re/Max Great Atlanta 董事/東主)
觀點：房價已到了歷史最低點，目前已快到谷底，2-3年後會回升。
從2008年開始，已經有很多銀行收購房，銀行收購房數量加州排第一位，佛州排第二位，喬治亞州排第五位；到2008年底銀行收購房佔整個市場供應的40%，其中每十個美國人就有一個人供不起房子，在喬治亞州每八個人就有一個人供不起房子；到今年一月份，在大亞特蘭大區域銷售的房屋有2000多棟，其中銀行收購房占40-50%，價格也已經到了98年美國房價的歷史最低點，目前可以說是賣家最不好的時機，但是卻是買家最好的時機——美國的房地產在歷史上就像一個圓圈，是有週期性的，目前的房地產市場已經快到最低的時間了，在2-3年之後會回升。
觀點：目前是最好的買房機會，原因有三。
有三個支撐點說明目前是最好的機會：第一，目前已經達到了美國房價的歷史最低點，可以說是很低很低了；第二，銀行利息也是很低，雖然貸款不是那麼簡單，門檻會高，但是銀行會把估價看得很重很重，你也會很安心地買這個房子，銀行會給你看得很好；第三，目前美國政府給買房子很多優惠，在稅方面，如果你是第一次買房子，會根據你的情況，給你不同的返回。
有很多人想再等一等，認為半年後機會會更好。但是房地產尤其是住宅在九月以後，大概到明年春季左右，就會出現一個平衡；而且美國的新政府在政策方面會出現變化，在銀行利息方面也會漲回來，每一個都在爭論什麼時候是最好的時間，也可以等，但是這一有一個風險，當然現在買也有風險，但是不會差很多。
主講嘉賓：魏一鳴先生 (資深地產專家、終身百萬經紀俱樂部會員)
觀點：目前的救市政策賞罰並重，但不會有立竿見影的效果
奧巴馬政府目前已經出臺的房地產救市計劃，在3月4日已經開始實施，為了救法拍屋越來越增加的趨勢，所以給那些面臨法拍困境的屋主重新貸款(re-finance)，據稱可以挽救900萬房屋屋主；這次措施會有點幫助，但是不會有立竿見影的效果，這個政策與之前布什政府的政策不同在於其賞罰並重，如果銀行覺得這個屋主不行，你該關閉就關閉，銀行能救就救，不能救就倒；雖然救市計劃是有，但是貸款也不是那麼容易，因為它審核更嚴。
觀點：估計2009年底到谷底，失業率是拐點的前兆點。
房地產市場的turning point是什麼時候？最近一個媒體的報告很悲觀，說是要到明年的9月份，我們的失業率才會停止，失業率停止的時候，房地產才回來；但是我是抱著悲觀與樂觀中間一點，應該到2009年年底到達谷底，谷底之後，經過重新洗牌、翻身，明年慢慢上升。
有兩個理由：一個是市場環境。其二，奧巴馬的政府不可能允許進一步惡化。因為整個經濟復甦計劃，房市是最重要的關鍵，如果房市不好，房市相關產業都不會復甦。
還有一個指標性的數據，就是失業率。最近失業率破了八點幾，這個失業率是房市復甦的前兆點。如果失業率一直向下滑，這個復甦就會有問題，那麼你如果要看房地產的拐點，那就看什麼時候失業率止滑。之所以估計今年年底會出現拐點，就是奧巴馬政府不可能這樣坐視失業率進一步下滑，他們會不惜一切代價阻止這一點。現在是消費者的信心不足，信心不足就是不知道明天有沒有工作，現在有沒有人有錢？有錢人還是有，只是擺在口袋裡面不掏出來，他要預防明天的不時之需。所以改變失業率是整個市場景氣最重要的關鍵。
主講嘉賓：葉建榮先生 (世界臺商會副會長、前北美臺商會會會長、亞特蘭大臺商會創始會長、Yes企業集團股份公司總裁)
觀點：還有一段路才會到谷底，應該是一年、不會超過兩年！
從目前的經濟環境、經濟情勢來看，目前房地產的危機還沒有到谷底，它還有一段時間，也不會太久了，太久了不僅是政府，老百姓啊也一定受不了，究竟是多久？我想大概是一年、不會超過兩年的範圍內，還會繼續往下。經濟的各種數據還沒有出現好的層面，最主要是看股票了，而股票很大的因素是看消費者的信心，所以要看很多層面，政府要起到主導的作用，在公共建設上、在就業上，以及其他方面的措施，各個方面要同時配合。
從整個經濟週期來看，以前是16個月，大概1年半到兩年之間房地產的衰落期就會消失掉，幾乎是每十年一次，雖然目前還沒有1931年大蕭條時期的百分之十幾的失業率，但是目前各個方面的數據還是負面的。股票在07年的時候12,000點左右，目前只有一半左右，只有6,000多點，有人認為還要落，要達到5,000點左右。各家觀點不一樣。我們認為，這次造成衰退的原因，層面比較廣，所以回復的時間也要拉長一些，要各種政策在一起才能發揮效用。這次發生的時候是07年第二季的財報發出之後發生的，過去兩年內就恢復了，一般一個週期是10年左右，不論好還是壞，都是兩年三年就結束了，因為這一次層面比較廣，要解決的問題比較多，我們把回復期推遲一些，大概還要一年或者兩年。
主講嘉賓：蔡雅美女士 (亞特蘭大國際不動產公司負責人、近30年亞特蘭大房地產經驗)
觀點：臨界點將近了，有兩個原因。
按照我的觀點，目前的房地產市場的臨界點將近了，具體還有多久，坦白講這個無法具體說。沒有到底，因為失業率還在進一步上升，目前還是到處裁員，剛剛看到的失業率預計今年將達到9.4%；而將近谷底，是因為目前是我從事房地產20多年以來已經到了亞特蘭大最低的價格，目前由於眾多法拍房面市的原因，價格總是上不去。我這裡有個數據，亞特蘭大各個郡今年一月、二月拍賣房在整個銷售量的30%到50%之間，像機場附近的Clayton, 銀行收購房占48.88%，DeKalb占41.44%，Cobb占28.01%，這個比例將持續把房價拉低。短期內，房價向上升的機會並不大。
主講嘉賓：涂常雄先生 (北美臺商協會副會長、東北企業股份有限公司CEO)
觀點：目前商業出租上升不是救市的結果，房地產復甦寄望銀行恢復。
近兩個月以來，商業包括鋪面與辦公樓的出租也有所增加，這個現象主要是因為市場已經等候一段很長的時間了，很多投資者，或者開店做生意的，他們已經等不下去了，是因為這些自動自發的投資者要趕快回到市場上。這個現象還不是美國政府拯救房地產的政策有了成效。目前商業房地產所寄望的還是銀行，我們希望銀行趕快恢復到正常營運的狀態上，因為房地產的買賣都是需要銀行貸款的幫助來完成交易，那麼美國政府怎麼樣拯救銀行，就是非常關鍵，將來房地產產業的正常運轉，還主要在於銀行。
觀點：目前房地產救市政策已經有了效果，目前是最好的投資機會。
最近住宅重新貸款增加，從貸款公司近來的業績就可以看出來，這說明奧巴馬的救市政策已經開始有了效果。對於各類投資者而言，目前是最好的時機，因為整個市場還沒有提升起來；大家都可以預測得到，如果到了政府政策拯救了銀行，銀行來拯救整個房地產，這些系列政策方案已經呼之欲出，所以，目前是最好的投資時機。
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