【大紀元3月7日訊】許多從事商業地產經營的老手都知道§1031交易，即同類地產交換交易。它是一種因稅法特殊規定而產生出的一種商業地產交易。商業地產商賣掉其地產後如果在一定期限（108天）內買下另一幢類似的商業地產，其賣掉地產的增值部份可以免交地產增值稅（capital gain），這就是所謂的§1031交易。許多商業地產老手通過妥善利用稅法的這條規定，把十幾萬資本通過賣了又買，幾次折騰，變成一幢上百萬的商業地產。他們通過合法地避稅，把應繳納的稅金變成了自己投資下一幢更大地產的本錢。

可是最近的金融危機也為這一跤易帶來了很大的危險。根據稅法規定，商業地產商賣掉地產後必須將拿到的錢存到被國稅局認可的§1031交易中介公司，在法律規定的期限內找到下一幢要買的類似的商業地產，再從§1031交易中介公司拿錢去買，這整個過程才被認可為合法的§1031交易，可享受免稅待遇。去年感恩節前，全美最大的處理§1031交易的中介公司之一的LandAmerica宣佈倒閉。它倒閉的主要原因就是把客戶賣掉地產後存在它那準備買下一幢地產的錢拿去進行證券投資。去年九月金融市場大幅下跌，它們買的證券變為廢紙，投進去的兩億九千萬美元（$290 million）無法變成現金，當客戶要買下一幢地產時提出提現請求時，該公司無資金流轉，只好宣佈破產。我本來以為這裡受影響的恐怕是那些從事大規模地產交易的金融機構，不想年初收到客人一通電話，讓我深感金融海嘯的震撼。

我的客人是一個在紐約從事餐飲業多年的王先生，當年在餐館附近買下一幢小屋改造成餐館，生意也隨著王先生的辛勤勞動而日益興旺，地產也節節開高。去年底，王先生因年紀大賣掉了餐館的生意及地產想告老回亞城退休，賣掉地產後賺的三十多萬放在了LandAmeicia中介公司，準備在亞城買一棟商業店舖，靠租金養老。當他今年1月找到適意的地產告訴中介要取錢從事下一單買進的生意時，拿到的卻是一份抱歉的通知，告知王先生該中介公司因經營不善正在破產程序中，無法進行提款，王先生大半輩子的積蓄也隨之東流。這些存在§1031交易中介公司的錢是不享受美國聯邦儲蓄委員會（FDIC）保險的，求償程序也將是漫長和艱難的。

無獨有偶，上星期一（二月二十三號）我收到了亞城最大的從事§1031交易中介公司的總裁致客戶的公開信。許多人都熟悉該公司，英文全名是Real Estate Exchange Services Inc., 簡稱REES，許多在商業地產行業跌摸滾爬的老手都用過這家公司，對該公司的服務都還滿意，去年我還在律師年會上見了該總裁。天有不測風雲，金融危機也波及了該公司，信中誠懇的告訴大家，目前因信用緊縮及雷曼兄弟投資公司倒閉給金融市場帶來的影響，該公司也無法免受其害，該公司曾將客戶存在它那的賣掉地產的錢通過雷曼兄弟購買了一些政府的債券，去年九月雷曼兄弟倒閉後，該公司購買的這些債券也成了無人購買的廢紙，儘管這些債券目前還有固定的利息回報，可是債券本身因金融市場的下滑，無人問津，該公司無法應對地產投資商們的提款請求而宣告破產，我看了信後不免憂心忡忡，不知下一個打電話的王先生是誰。

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