【大紀元2月10日訊】房地產投資者面臨的挑戰之一是在大城市投資，像三藩、紐約這些城市的房地產非常貴。因此，如果投資者選擇這些大城市的房地產作為投資切入點的話，那起點就太高了。除非收入高的家庭或有大量存款的家庭，可以承付這類昂貴投資。例如，曼哈頓最便宜的一套公寓價格就為$400,000。如果花$60,000在一個小城市買一個獨立房不是更好嗎？

讓我們分析一下，為什麼人們願意在自己住的城市內投資買房，因為這樣比較便于管理。您可以隨時觀察到鄰近房子的不斷變化，跟蹤租戶，跟蹤當地交易的變化，了解同類投資者的行情等等。然而，對于那些住在大城市的人來說，大多數都不可能有那麼多錢投資在當地的房地產上，如紐約市、三藩市、香港、東京等城市，因為這些城市的房地產價格比全美平均價格要高 2-3倍。當然，大家也可以湊錢集體買一個公寓，但常常會導致伙伴之間的爭論和分歧。

因此，願意冒險投資房地產的人，如果沒有很多錢投資大城市的房地產，不妨考慮投資外地較小規模城市的房地產。也可以考慮在同一個州的小城市投資。例如，紐約上州就有一些非常低廉的房地產，一個房子只賣 $60,000，租金每月約$1,000。這意味著租金收入一年就有$12,000，轉化為租金收益率是20%（12,000/60,000）。曼哈頓公寓的一個studio需要花$500,000，租金收入為每月$2,200，一年為$26,400，租金收益率為5%。

基于此計算，投資在紐約上州的投資者實際上比投資在曼哈頓的投資者要多4倍的收益。而用$500,000可以買8個$60,000的房子，如果出租每月收入是$1,000，那總共收入就是每月$8,000，而曼哈頓的studio， 每月收入只有$2,200。

以下是一些缺點。也許最大的一個是，你不了解週遭環境。網路上可以找到一堆研究和分析，雖然都非常寶貴，但仍比不上親自到那兒走一遭，就連一天中不同時段都有不同的景況。一般外地投資者會安排飛到該城市待上幾天，找個經紀代理人談，(當然這位經紀商不盡然會完全誠實地提出什麼樣的投資是好的什麼是不好的） ，投資者決定做什麼投資後，就又得匆匆地離開。結果，許多外地投資者的房產很難脫手，因為他們的訊息不及當地人充足與快速。

另一個挑戰是，外地投資者需要依靠一個物業經理來管理，這包括尋找租戶，管理和處理住戶必要的維修事項。物業經理是一個非常重要的人。如果不幸聘用不誠實或不稱職的物業管理公司，會帶來麻煩，例如出租到不良租戶，造成房子損壞或不支付賬單，并最終不得不被驅逐，虧欠的費用將由屋主。因此，聘僱一個可靠的、稱職和誠實的物業管理是很重要的，外地投資者需要有一個屬於自己的投資管理團隊。

出差費用節節高升，投資者開始猶豫要搭飛機或開車前往。除了汽油和運輸成本外，還有住宿、膳食和許多其他費用，當地投資者就不須負擔這些。

*總結

其實，就像生活都有兩面性一樣，在小城市投資房地產也是有利有弊。優點是低成本高收益，缺點是距离遠，需要有一個可信賴的物業管理經理。基于上述情況，投資者需要慎重考慮是否在外地投資買房。

作者陳偉明是房地產企業家，其業務集中在投資、物業管理、經紀。他的電子郵件聯系地址是tan@twgroupny.com。(//www.dajiyuan.com)