【大紀元12月25日訊】2009 年地產業的交易量近乎歷史新低，一般人認為這是需求疲弱所導致。事實上，疲軟的供應面才是導致交易量下滑的真正原因。情非得已，許多業主不願在此時出售地產﹐即便租金收入也下跌了，但比較租金收入和售賣地產的收益，出租產業比現在出售產業還來得划算。因此許多業主現在仍選擇出租地產。

紐約地產市場的需求還是相當強勁的，尤其是來自海外投資者的需求。預計明年地產供應量將上升，但整個地產市場的復甦還得等上整體經濟面真正復甦後一段時日。

失業率攀升 租金收益下跌

隨著經濟衰退，租金和入住率相繼下降，失業率持續攀升。即便11月失業率從10月的10.2%下降至10%﹐但顯然的，在可預見的未來﹐失業率還將繼續處於高峰。

值得注意的是：那些停止找工作的人，不再被算成是失業者﹔而那些希望找到全職工作的兼職工也不被納入失業統計中。據統計，11月份減少了11,000份就業機會，失業率下降，原因之一是許多人放棄了找工作。

這些因素使租金普遍下降，但降幅因不同產業類別而有所不同。

在多戶住房市場中，住宅公寓的租金下降了20%至25%。多戶住房市場包括租金管制公寓﹐而在租金管制委員會的投票表決下﹐租金管制公寓的租金上漲，幫助維持住宅市場的租金。

在零售業產業市場，零售業的租金下降幅度25%至35%。在寫字樓市場方面，租金下降幅度33%至40%。

地產價跌幅大 且地產稅將漲

低租金收入導致低淨營業收入。雖然淨所得下降了﹐但由於地產市價下降的幅度更大﹐因此各財產環節的資本化率(Capitalization rate or cap rate)都上升了。資本化率是淨收入所得除以地產價格。

無電梯的多戶產業的資本化率增幅最小，上漲了123個基點(basis points)或0.123%，有電梯的多戶財產增幅上升了145個基點。混合使用及零售業樓宇增幅分別為189和205個基點。辦公樓則上升189個基點。

最近市府宣布的2010年地產稅率政策，提升了多戶住房稅率9.1%，商業地產稅率增加了0.6%。就市政府目前的財政狀況和地產稅漲幅來推算﹐預料今後地產業稅率升幅會更大。

預計2010年供給面增加

大體上，總交易額比高峰期下降了92%，但產業交易量僅下滑74%。這一差距顯示交易偏向面積小的地產，因為買方較易獲得所需融資。

2009年全年的銷售數量將低於1984年(近20年來成交率最低點)至少25％。

人們普遍認為，低銷售量是因市場缺乏需求或買方想出的價格和市價還是有一大差距﹐也稱為買賣差價。

事實上是地產商不願意在價格如此低的市場出售地產，而目前賣方多半是迫不得已才會在如此低迷的市價出售物業。

另外，還有極少數房貸不良產業尚未推到市場，因為立法已允許放貸機構將不良貸款保留在財政報表上。

布什的減稅措施截至2010年到期，而政府往往傾向資本利潤徵稅﹐作為稅收來源之一，因此2010年後政府可能增加資本利得稅收。一些業主將趁2010年的低稅率出售產業﹐致使2010年產業供應面增加。

無論是國內還是來自於國外的需求仍然強勁。Massey Knakal Realty Services公司最近售出曼哈頓三座樓宇給外國富有採購商。這些買家都不是以投資地產為主要本業。西57街115號以 580萬美元被出售給日本投資者，西46街33號以1100萬美元被出售給阿根廷投資者；百老匯901號以 460萬美元賣給了西班牙投資者對。每筆交易都沒有任何債務。

(作者為《紐約觀察員》地產專欄作家，並為紐約地產公司Massey Knakal Realty Services創辦人兼主席。)