【大紀元11月2日訊】近幾年來，中國房價大幅度上漲，專家認為，一個重要原因就是開發商囤地導致供求失衡，而囤地主要是國企和上市公司，政府縱容所致。即使在北京城區最黃金地段，仍然有些地塊一空就是好幾年，經調查發現，有差不多三分之一房地產開發商寧願炒地，也不願動一鍬土，大大加劇土地市場的價格泡沫，而這些地價最後轉化到房價上，苦了買房的人。

據官方媒體報道，民生銀行地產金融事業部近期發佈的《中國地產金融藍皮書》報告稱，截止到今年9月底，北京樓市的庫存房已跌破10萬套的警戒線，只夠5個月銷量，而就在今年年初，北京的存量房還夠賣兩年的。

中國土地資源有限，用一塊少一塊，尤其是北京市中心更是寸土寸金。沒地建房子，房價就會越來越高，因此北京的房價總是跌不下來。可最近發現，就在北京城區最黃金地段，仍有些本該建住宅樓的地塊，一空就是好幾年，現在還閒著。

1/3開發商 只倒土地從不蓋房

據報道，北京市東三環的長虹橋有一塊地原本是打算建住宅的，卻一直閒置多年沒有開發。這塊地就是被稱為2006年新年第一拍的工體四號地。北京地產界資深評論人楊少峰說：「這塊地是被香港的盈科，就是我們大家所熟悉的李嘉誠的兒子李澤楷他旗下的房地產公司拿走，當時這塊地整個拍賣價達到5.1億，規劃面積才4.6萬平方米，折算完之後當時成家的樓面地價就達到1.2655萬塊錢每平方米，而這個周邊最好的樓盤、最貴的樓盤才賣到1.6萬左右。」

然而這塊工體四號地卻閒置了長達三年半時間，最終不僅沒有被政府罰款和沒收，而且還高價轉讓出去，並由此獲取巨額利潤。在盈大地產發佈的公告中表示，此次工體四號地的交易，為其賺取稅前利潤大約為2.35億港幣。

楊少峰表示：「當時如果他把這塊地蓋成樓來賣，可能掙的錢只有幾千萬甚至不到一個億左右，也就是說盈科地產在這塊地運作的過程中，他實際上是一種炒地皮的行為。」這也是典型的囤地行為。」

SOHO中國有限公司董事長潘石屹說：「中國有一批房地產開發商公司是從來不蓋房子的，就是倒土地的，從來不蓋房子的。」「我能瞭解的情況，差不多有三分之一。」

囤地開發商 多是國企和上市公司

而且這些開發商絕大多數都是上市公司和國企。這些國企和上市公司手中已有了那麼多地，還在拚命拿地。楊少鋒說：「因為他們的錢來得容易啊。我注意到前幾個月，有家上市公司發佈公告就稱，要增發幾十億元用於買地，實際上他們買了更多的地以後，又可以到資本市場融更多的資金。」

據克爾瑞信息技術有限公司和中國房地產測評中心共同發佈的統計數據顯示，截止到今年三季度末，十大房地產企業的土地儲備規模超過三億平方米。其中，恆大地產以5100萬平方米的土地儲備量位居榜首，碧桂園和雅居樂分別以4360萬平方米、2950萬平方米分獲第二和第三位。

楊少鋒說：「它們所拿到的這些地，可以夠他們開發，多的夠開發幾十年，少的夠開發五六年，絕大多數是十多年時間，這說明什麼，說明目前供應到市場的大量土地被這些開發商囤在手中了。」

過去五年，全國的房價平均上漲了大約兩到三倍。根據中國房地產信息集團提供的數據顯示，北京2004年商品住宅的價格是每平方米4747元，今年 9月底為每平方米12482元。上海2004年是每平方米5761元，今年9月底是12016元；深圳2004年是6385元，今年9月底是13893 元。

潘石屹認為，近幾年中國房價大幅度上漲的重要原因之一就是囤地導致供求失衡。

政府增加土地供應 開工面積不升反降

而政府還在大幅增加土地供應。北京市土地儲備中心主任助理周同偉說：「截至10月20日已經推出114宗地，944公頃，今年出讓土地的面積是去年的兩倍，普通住宅出讓的面積是去年同期的157%。」

然而，政府增加土地供應，似乎並沒有調動房地產企業的開發熱情，今年北京的住宅開工面積不升反降。據統計，今年一到九月，北京住宅新開工面積為713.4萬平方米，比去年同期大幅度下降29.9%。

楊少峰說：「我們政府供應再多的地都會被開發商囤積在手中，它形不成真正的供應量，那麼我們現在的這個供不應求這種假象就得不到改變，那麼只要市場還是供不應求，只要這個需求遠遠大於供應量，那麼房價肯定會上漲，所以說囤地是造成高房價的一個非常關鍵的原因。」

地價最後轉到房價 苦了買房的人

由於開發商大量囤地，今年即使加大土地供應量，但房地產市場還是出現地價、房價齊漲的現象。

專家稱，而不蓋房比蓋房更賺錢，因此這麼多房地產開發商都寧願炒地，也不願意動一鍬土，他們這錢也賺得太輕鬆了。不過，這樣一來，卻大大加劇了土地市場的價格泡沫。而這些地價最後都會轉化到房價上，苦了買房的人。

楊少峰說：「最終的買單當然是消費者。」

囤積現象屢禁不止：政策如同一紙空文

早在90年代，中國兩部法規明確規定，「對超過出讓合同約定動工開發日期滿1年而尚未開發的，徵收土地閒置費；滿2年未動工開發的，將無償收回土地使用權」。但這些法規白紙黑字地寫在那兒，規定也是一次比一次嚴，開發商還是敢明目張膽的大肆囤地。除了像盈科這種大有來頭明目張膽囤地，更多的開發商和土地監管部門打起太極拳。

位於北京市南五環以外的大興是距離北京城區最近的郊區，今年夏天大興誕生了新地王，隨後房價也一路飆升。楊少峰說：「這塊地是2007年很著名的大興的地王，當時在2007年的12月份，華潤置地以194輪的競價才以6291元的樓面地價拍到這個地，當時這個周邊房價大概只賣到6千到7千塊錢左右，有部份的項目可能8千多，所以當時這塊地我們是麵粉貴過麵包這也是其中的一個例子。」

從2007年拿地到現在，華潤置地的這塊地已經接近兩年的時間。不過昔日的地王如今雜草叢生、一片荒涼，絲毫看不出任何動工的跡象。實際上，像這樣正在曬太陽的地王在全國各地大量存在。

北京大學房地產研究所所長陳國強說：「有機構專門對07年的地王項目做過調研，那麼除了少數是退地的之外，閒置的、未開發的佔了絕大多數，一半以上都還是處在待開發狀態。」

華潤置地地產公司是華潤集團旗下在香港的上市公司。記者瞭解到，像大興17號地這樣被閒置的土地，在華潤公司還有很多。據統計，截止到2009 年9月底，華潤置地公司的土地儲備多達 2530 萬平方米，在全國開發商中排名第八位。如果按照今年預計的銷售業績來計算，華潤置地的土地儲備足夠開發10年以上。不過對此華潤似乎並不滿足，就在土地儲備已經足夠多的情況下，華潤置地今年仍然在大規模拿地。

全國囤地現象普遍 數量非常可觀

像華潤置地這樣擁有大量閒置土地的開發商在中國到底有多少？他們囤積土地的數量究竟有多大？

陳國強說：「的確這種情況在不同的城市在全國應該是比較普遍，而且數量是非常可觀，去年底，(戴德良行)這是一家國際著名地產機構，他們對於我們國內的存量土地資源曾經有過一個研究，從1998年到08年實際上是房改以來10年時間，就房地產市場開發出來的土地面積大概是31億平方米，截止到去年底，實際開發的數字是19.4億，也就是19億的樣子，那麼實際上也就是說還有將近12億平方米的地是閒置的、沒開發的，是這樣一個情況。」

楊少鋒：「已經在這些上市公司的手中，可以夠他們開發的土地，多的夠它們開發幾十年，少的夠它們開發五六年，絕大多數是十多年時間，這說明了什麼，這說明這些供應到市場上的大量的土地被這些開發商囤在手中了。」

因為他們的錢來得容易啊。我注意到前幾個月，有家上市公司發佈公告就稱，要增發幾十億元用於買地，實際上他們買了更多的地以後，又可以到資本市場融更多的資金。

究竟是什麼讓開發商遊走在土地市場和資本市場中間，不亦樂乎？這場資本遊戲最終將造成什麼樣的危害？

開發商與官員關係千絲萬縷 無法監管

在北京大學房地產研究所所長陳國強看來，企業之所以敢於大規模拿地和囤地，是基於利益驅動。而地方政府縱容這種囤地的行為，同樣也是利益驅動。陳國強說：「實際上，它也有很多顧慮，因為有利益考量，有和企業關係的，具體經辦人或者相關的官員，可能跟這些地塊背後的項目都有千絲萬縷的利益關係，所以這個事情沒辦法操作。」

因此，開發商屯地的目的是人為製造土地資源緊張，使土地顯得物以稀為貴，從而抬高房價牟取暴利。而在這場資本遊戲中，開發商是站在前台的主角，在後台還站著一個分賬的，那就是地方政府。運動員和裁判員都是囤地的受益者，所以，我們不可能指望這場遊戲變得公平。

如何打通房地產市場的供需鏈條，讓大家走出被高房價脅迫的困境？專家認為，重建這個市場的遊戲規則，打破運動員和裁判員的利益關聯，讓地產商干它們該幹的事去。 (//www.dajiyuan.com)