韓以睿:台灣的房價過高了嗎?

韓以睿

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【大紀元11月10日訊】台灣房市近期最熱門的話題,莫過於中央銀行總裁彭淮南憂心房價過高,會有泡沫化的危機,提醒銀行業者在辦理授信時,應該注意風險控管,於是引發「台灣的房價是否過高」的兩派論戰。若要我也表示一點意見,基本上我認同彭總裁的看法,台灣的房價確實過高了。

房地產是一種內需型產業,屬於「個體經濟」,但觀察房市的發展若要全面,需要站在「總體經濟」的高度上來看,見樹又見林。這也是彭總裁與房地產業者之間最大的分歧,彭總裁看的是世界局勢的總體經濟,而房地產業者多侷限在個體經濟。

綜觀眼前的全球經濟局勢,充其量只是「景氣止跌」而已,要說景氣已從金融海嘯當中「全面復甦」,還言之過早,經濟前景依舊渾沌不明。與國際局勢脣齒相依的台灣,經濟的基本面自然還處於審慎以對的局面。

台灣房市在歷經二○○八年下半年金融海嘯來襲,買氣瞬間陷入急凍,但成交量與房價在今年出現幾次波段的回溫,特別是豪宅市場,捧場的是「資金行情」,買家以台商及投資客為主,這是受惠於遺產稅調降吸引台商將資金匯回台灣,以及市場游資過剩、熱錢無處可去,購屋動機以投資置產居多,而非自用。

換言之,今年台灣房價的上漲,其實是屬於「虛漲」,並非經濟基本面復甦之後的實質上漲。特別是台灣的薪資水準這十年來是零成長,中產階級與一般上班族依舊負擔不起高房價。

房地產業者面對「房價過高」的市場疑慮,通常以「台灣房價遠遠落後歐美、滬港」、「地價居高不下,房價沒有下跌的理由」(興建房屋最大的成本是購買土地)回應,但這多少存有些許迷思。

世界各國的經濟表現與物價水準,比較的基礎都不一樣,怎麼能夠一概而論?而房屋能否順利銷售、房價的漲跌表現,取決因素不只是供給方的成本,更在於需求方的接受程度,需求方一旦無力接受,房市就是以無情的崩盤收場。

房地產相較於股市、基金等投資工具,較適合中、長期持有,而對於理性、務實的房地產投資人來說,莫不期待擁有一個穩定的投資環境,房價不要暴漲暴跌。目前全球經濟局勢尚未解除警報,面對明年山雨欲來的升息潮,彭總裁在此時做出示警,其實有助於房市細水長流的發展,各界應該正面對待。

房地產的獲利有時候屬於「一夜致富」,一棟房屋轉手之間賺得的價差,就是一般上班族一年的薪水。雖然房地產的交易每年為台灣貢獻可觀的稅收,但拉大的貧富差距,付出的又將會是後續多少的社會成本?所以房價還是需要根據經濟表現,尋求一個合理的漲價空間。

至於房價多少才算是合理?這就需要公開透明的房價資訊與鑑價機制,同時要認清,房價牽涉到單一區域自身的供給關係及地段條件,不宜眼見市中心的豪宅飆漲,就盲目認定自家社區的房價也一定跟著雞犬升天。

未來,台灣的房市結構將漸漸壁壘分明,市中心將屬於一般人碰不起的富人區,而中產階級與一般上班族將往市郊或二線城市群聚。台灣政府除了適時提供房貸優惠政策,也需要做好捷運等大眾運輸工具的規劃,甚至是票價的優惠,提高市民往二線城市購屋的誘因。

當然,望屋興嘆的一般上班族,除了外在的房價要合理之外,常言道「你不理財,財不理你」,自身也要及早做好財務規劃,擺脫每個月領死薪水的窘境,早日完成買房圓夢的人生大事。@ (//www.dajiyuan.com)

本文只代表作者的觀點和陳述

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