【大紀元11月10日訊】台灣房市近期最熱門的話題，莫過於中央銀行總裁彭淮南憂心房價過高，會有泡沫化的危機，提醒銀行業者在辦理授信時，應該注意風險控管，於是引發「台灣的房價是否過高」的兩派論戰。若要我也表示一點意見，基本上我認同彭總裁的看法，台灣的房價確實過高了。

房地產是一種內需型產業，屬於「個體經濟」，但觀察房市的發展若要全面，需要站在「總體經濟」的高度上來看，見樹又見林。這也是彭總裁與房地產業者之間最大的分歧，彭總裁看的是世界局勢的總體經濟，而房地產業者多侷限在個體經濟。

綜觀眼前的全球經濟局勢，充其量只是「景氣止跌」而已，要說景氣已從金融海嘯當中「全面復甦」，還言之過早，經濟前景依舊渾沌不明。與國際局勢脣齒相依的台灣，經濟的基本面自然還處於審慎以對的局面。

台灣房市在歷經二○○八年下半年金融海嘯來襲，買氣瞬間陷入急凍，但成交量與房價在今年出現幾次波段的回溫，特別是豪宅市場，捧場的是「資金行情」，買家以台商及投資客為主，這是受惠於遺產稅調降吸引台商將資金匯回台灣，以及市場游資過剩、熱錢無處可去，購屋動機以投資置產居多，而非自用。

換言之，今年台灣房價的上漲，其實是屬於「虛漲」，並非經濟基本面復甦之後的實質上漲。特別是台灣的薪資水準這十年來是零成長，中產階級與一般上班族依舊負擔不起高房價。

房地產業者面對「房價過高」的市場疑慮，通常以「台灣房價遠遠落後歐美、滬港」、「地價居高不下，房價沒有下跌的理由」（興建房屋最大的成本是購買土地）回應，但這多少存有些許迷思。

世界各國的經濟表現與物價水準，比較的基礎都不一樣，怎麼能夠一概而論？而房屋能否順利銷售、房價的漲跌表現，取決因素不只是供給方的成本，更在於需求方的接受程度，需求方一旦無力接受，房市就是以無情的崩盤收場。

房地產相較於股市、基金等投資工具，較適合中、長期持有，而對於理性、務實的房地產投資人來說，莫不期待擁有一個穩定的投資環境，房價不要暴漲暴跌。目前全球經濟局勢尚未解除警報，面對明年山雨欲來的升息潮，彭總裁在此時做出示警，其實有助於房市細水長流的發展，各界應該正面對待。

房地產的獲利有時候屬於「一夜致富」，一棟房屋轉手之間賺得的價差，就是一般上班族一年的薪水。雖然房地產的交易每年為台灣貢獻可觀的稅收，但拉大的貧富差距，付出的又將會是後續多少的社會成本？所以房價還是需要根據經濟表現，尋求一個合理的漲價空間。

至於房價多少才算是合理？這就需要公開透明的房價資訊與鑑價機制，同時要認清，房價牽涉到單一區域自身的供給關係及地段條件，不宜眼見市中心的豪宅飆漲，就盲目認定自家社區的房價也一定跟著雞犬升天。

未來，台灣的房市結構將漸漸壁壘分明，市中心將屬於一般人碰不起的富人區，而中產階級與一般上班族將往市郊或二線城市群聚。台灣政府除了適時提供房貸優惠政策，也需要做好捷運等大眾運輸工具的規劃，甚至是票價的優惠，提高市民往二線城市購屋的誘因。

當然，望屋興嘆的一般上班族，除了外在的房價要合理之外，常言道「你不理財，財不理你」，自身也要及早做好財務規劃，擺脫每個月領死薪水的窘境，早日完成買房圓夢的人生大事。@ (//www.dajiyuan.com)