【大紀元10月23日訊】(大紀元紐約訊)市場的變動得視購屋者的想法而定。房價突然上漲顯示市場心理已出現重大轉變。在今後幾個月，投資人應期望什麼？目前還無法確定市場是否正進入一場新的房市泡沫。

最近調查結果顯示，人們認為房價下滑情況已經結束，不再有理由等待進場時機。人們的想法造成房價預期出現轉向的跡象。

《紐約時報》一篇由耶魯大學經濟學教授施勒執筆的文章指出，預期的突然轉變，可能代表房市榮景再現，但更可能只是一段短期房價波動的跡象而已。

標準普爾S&P/Case-Shiller 數據顯示10大城市綜合房價指數4-7月上揚3.6%。雖然不是巨幅上揚，但在上季1-4月曾出現4.8%的下滑。戲劇性的轉變令人驚訝。

施勒在其一項由耶魯大學管理學院贊助實行的調查，今年的結果與市場房價上漲的情況相符，但與上季相比出現急劇的變化。

6月專欄中，施勒曾預期房價可能出現多年下滑。當時每月S&P/Case-Shiller房價指數出現下滑將近3年。再加上預期高失業率和經濟疲弱的情況將持續多年，房價前景當時看來並不樂觀。因此這次數據令人詫異。

1990-91年的房價泡沫

觀察Case-Shiller房價指數，自從1987年開始計算以來出現最類似的變化，是1990-91年衰退結束後的房價泡沫化。

1991年4-7月房價上揚2.3%，而該年上一季1-4月才剛下滑2.1%。在這反轉後的5年，1996年7月，房價從1991年7月的水準下滑0.6%，而扣除通貨膨脹，實際下滑13.8%。

如果最近特殊的轉變情況加劇，難道真的表示房價將持續上揚？這次調查結果或許能解答這個議題。

檢視長短期購屋者的心態

6-7月進行的調查總共收到了2009份結果。其中問到受訪者，「往後10年平均來說，會希望名下房產價值每年改變多少？」有311位受訪者的回答為升值11.2%，中位數的答覆有一半以上，一半以下為5%，也很高。

這聽起來有點泡沫意味。

90%的購屋者會借錢買房，升值11.2%的預期提供購屋者投資良機。只要投入少量的錢，如果房價攀升，投資人等著賺大錢。這就是槓桿的力量。然而，當房價下滑，購屋者也經歷慘痛的槓桿投資的下場。

過去5年置產簡直是狂熱，就像在賭場中賭博一樣：可能荷包滿滿，也可能兩手空空。

一年前的調查數據顯示，當房價滑落至年率接近20%，購屋者仍然表示長期樂觀的看法。平均期望房價年增9.5%，那時數字確實是很高。

房市長期的預期心理可能不會改變走勢太多，但短期的預期肯定會有影響。

在調查中也詢問受訪者，「期望未年1年內房價改變多少？」 6-7月平均答案為升值2.3%，今年初卻是下滑0.4%。這預期的改變也十分戲劇性。

2008年房市的趨勢明顯改變了，人們仍然樂觀表示，他們認為房市將在景氣衰退結束後，新總統選舉結束後才會復甦。但事實卻如何？

市場時機的短期因素

調查中一直在問受訪者是否同意以下敘述，「我現在買房因為我覺得我必須做；如果緩一下，我可以有更棒的財務規劃。」當2004年房市景氣時，只有17.9%的受訪者同意這段敘述。而房價在2008年快速下滑時，這個數據提高了1倍至36.7%，現在又回到了24.8%。

應該如何根據調查結果做出結論呢？由於經濟環境的不正常，房市突然回溫可能反映新購屋者著重市場時機。

目前房市極端的上漲或下滑的情況，造成美國人成為房市的投機者。

許多人仍在玩槓桿遊戲，關注多種經濟指標和美國聯準會緊急救援計畫，包括首次購屋者減稅8000美元計畫即將於12月1日到期，這時確實是安排購屋決策的時機點。
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