【大紀元1月25日訊】前幾期的劉律師信箱談到，現在有很多人買了投資房，當起了房東。當房東首先要知道美國的民權法和公平住房法的基本精神，不致有種族歧視的官司上身。當上房東後，要做哪些工作呢？

首先當然是收房租，其基礎是設立一個跟附近的條件類似的房子不差上下的房租。這個房租不僅跟你的開銷有關，比如房貸、維修、社區管理費、地稅、災害保險費等等，也跟當地一般租房的價格、經濟大環境有關。你不能一味地只考慮自己的投資回報率，各項費用的支出，還要想到房子每閒置一個月，自己的費用就會增加，儘早出租，租滿，才是增加投資回報率的重要手段。另外，還要在合適的時機漲房租。如果房客不是簽了一年的租約，而只是臨時的月租房客，這種客人因為流動性很大，你可以要求他們的租金比正常的簽了長期合同的客戶的租金要高。如果客戶簽了長期租約（二年以上），房東要給自己在租約合同中留餘地，這樣如果在這兩年中地稅或災害保險漲了，或由於其他原因房東開銷大幅增加，房東可以藉此機會向上浮動自己的房租。

一般來說，房東要提前告訴房客什麼時候房租開始漲，漲多少。一旦收到這種提前漲租通知，房客都會遵守執行。在租約簽好後，房東要收的第一筆錢是房客的租金抵押。法律沒有專門規定你可以收多少錢，一般都是1-2個月的房租。這個租金抵押除了可以用來補償房客未繳的每月租金外，還可以用來補償房客對房子造成的損失，比如他對你提供的各項家用電器的損壞，強行讓他搬出去而產生的法律執行費用。這些權利你一定要在自己的租約上寫清楚，這樣在日後扣錢的時候才不會和房客產生分歧。如果房客沒有拖欠房租或對房屋及所附設備沒有造成損害, 房東要如數退還所收的房租抵押金。

許多有經驗的房東都會在收房客租金抵押時要房客簽收一個列明家用電器、房屋狀況的清單，用來作以後證明房客是否損壞房子的憑證。此外在房客晚付房租或支付的支票跳票的情況下，房東是否有權利加晚付的利息，及銀行跳票的罰單等等都要在租約中寫明，才會妥善保護房東的利益。如果你管理出租房超過一定的數目，法律還規定你必須把每個房客遞交的租金抵押存在一個單獨的信託賬戶(Escrow Account)，以防你不慎將客戶的押金全部花完無法償還這些押金。

房東的第二項工作就是提供一個安全，乾淨的居所給房客。這裡是指房子要符合最基本的健康、安全標準，水、電、冷熱器要能正常運作，下水道正常工作等等。房屋的基本居住條件是由各州的法律直接規定的，房東不可以讓房客自動放棄自己的權利而降低自己履行義務的標準。

一旦房客住進房子後，房東最好和房客一起把租約合同過一遍，讓房客清楚知道自己的義務。房東要和房客保持通暢的溝通渠道，減少房客違約的機會。房東可以在租約要求房客負責倒垃圾，剪草，不亂泊車等等義務。

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