信貸緊縮橫掃全球房產市場風聲鶴唳

更新 2008-09-14 9:59 PM

【大紀元9月14日訊】（大紀元記者葉淑貞、文明明、畢儒宗綜合報導）據美國《商業週刊》報導，由美國次貸危機引發的信貸緊縮已經橫掃全球，使得自倫敦到東京、到印度的商業房產開發商一片愁雲慘霧。許多倫敦的摩天大樓計劃已經無法進行，多個東京的開發商已經破產，而印度的辦公室則以近於跳樓拍賣的價格出售。

辦公室的建築計劃停頓

為何有許多辦公室都只興建一半呢？這與美國房地產的壞帳有很大的關連。全球的放款業者受次級房貸的混亂所害，拒絕給許多建商貸款，且對貸款者或是融資商業房地產者都要求更嚴苛的條件。

此外，由於景氣不佳，成千上萬的工人遭解僱，企業界需要較少的辦公室空間，因此導致租金被壓低，且使得開發商重新省思他們的計劃。日本摩利建築（MoriBuilding）的執行主席摩利說：「今日的金融危機不可能只限於一個地區。」

在摩利建築剛完成的上海世界金融中心－中國最高的101層摩天大樓中，面臨破產困境的美國華爾街巨擘李曼兄弟證券（Lehman Brothers）最近取消遷入該大樓的計劃，而另一投資銀行摩根史坦利則表示，將只租用四層樓，而不是原先的八層。

全球商業房產的交易已經顯著下降。據實際資本分析（Real Capital Analytics）研究集團的估計，今年上半年，世界商業不動產交易的價值，僅3,060億美元，約只有2007年同期的一半。該公司研究經理法素羅指出：「難以想像會發生甚麼事情，目前的環境是最困難的。」

目前世界各國房地產市場都有呈現衰退跡象，範圍涵蓋了日本、中國、印度等亞洲各國；英國、西班牙、愛爾蘭和荷蘭等歐洲各國及美國等各主要國家，其中倫敦可能是受害最深的地區之一。

歐洲房市吹寒風

當商業不動產的融資成本在英國的首都飛昇之際，自2004年以來宣佈的19個大型辦公室計劃中，只有3個按計劃進行。開發商英國土地（British Land）正在延宕其47層的摩天大樓的建築計劃。一個屬於2012年倫敦奧運開發計劃之一的3,000戶平價公寓計劃，也傳出因開發商無法獲得銀行貸款而尋求政府幫助。

經濟學家大衛森說：「整體而言，英國商業資產的購買價格，從2007年中期開始下滑了20%，而且可能在未來的一年，可能更下跌15%。直到2011年以前，市場將不會回升。」

西班牙Metrovacesa物業集團在2007年，花費了37億美元，購買了倫敦匯豐銀行（HSBC）的總部大樓，是歐洲最大的一次房地產的交易。匯豐銀行同意繼續留在這棟建築物之內，且延展15億美元的短期貸款，使Metrovacesa集團能有時間尋找長期融資。但是分析師估計該棟建築的價值已經下跌了25%，Metrovacesa這一投資計劃的前途不明。

目前為止，對多數債權人的損失有限，但許多愛爾蘭和荷蘭的銀行可能被迫提列損失，許多以西歐房產為主要投資的基金可能會有麻煩。西班牙的前景更加嚴峻，那裏的房價如自由落體般下滑。一個叫做Martinsa-Ffadesa的主要地產公司，在今年七月申請破產，另一大開發商Colonial正在為140億美元的債務，而苦惱掙扎著。

日本出現房產公司破產潮

次級房貸不是導致麻煩的唯一來源。日本的銀行在美國陷入混亂之際，表現相對上是較好的。但是，搖搖慾墜的經濟以及消費者微弱的信心，已經擊倒了眾多開發商。官方資料顯示，七月份申請破產的公司中，三分之一屬於建築或房地產公司。今年日本十二家上市公司破產，其中九家是房地產或建築集團，總共負債逾50億美元。

上市公司ZEPHYR負債高達9億美元，在七月申請破產保護，社長飯岡隆夫說：「今年以來外資基金突然大量撤資，與其說房產價格下跌導致虧損，不如說根本沒有買家了。」

其中，最知名的是房地產開發商Urban Corp，直到今年初還持續盈利，8月13日突然宣佈破產，負債約24億美元，震驚業界，是日本近六年來最大的破產案件。

Urban Corp倒閉不久，八月底又有兩家開發商Sohken Homes及Sebon申請破產。許多專家預測，日本房市恐面臨二次泡沫化。

中國印度恐出現崩盤

過於樂觀的開發主要發生在快速增長的市場，特別是中國和印度。根據知名國際房產仲介公司仲量聯行公司（Jones Lang LaSalle）的資料顯示，重慶及鄭州在經過兩年的瘋狂建設潮後，有30%以上的房產是空置的，且今年又有480萬平方英尺的空間將投入這兩個城市的房產市場。

中國最大的上市房地產開發商萬科掀起的降價風暴，在中國大陸樓市範圍內愈演愈烈。萬科在上海浦東地區推出的5個樓盤，累計降價幅度達到了30%，而且八月份的銷售金額較上年同期銳減35%，為連續第三個月下降。中國另一房產大戶恆大地產，9日宣佈全國13個新開樓盤「保本甩賣」跟進降價。

摩根史坦利分析師婁剛在近日的一份報告中表示，中國大城市的房價已經在急跌，認為中國房產業崩盤的可能性很高，將嚴重衝擊銀行的盈利。

知名房地產經銷公司奈特‧法蘭克（Knight Frank）印度分公司主席瓦凱爾說：「通貨膨脹、高利率和股市風暴已使印度受到損失，其租金已大約下降40%。」此外，美國經濟發展變緩慢，外包服務業對辦公室的需求也將減緩。

主權基金及退休基金扮演救世主

這些全球性的壞消息對許多主權財富基金（Sovereign wealth funds）及退休基金而言，可能是看在眼裡樂在心理，因為他們手中的現金正準備逢低買進。