【大紀元6月27日訊】合約法中有一個十分重要的概念，就是立約意圖（intention to contract）。如果沒有簽署任何文件的話，法庭檢視案件中雙方有沒有「部份履行」合約（part performance），這是個標準是訴訟的勝敗關鍵。

以下我們看看一宗有關土地處置的案件：World Food Fair Ltd & Another v Hong Kong Island Development Ltd [2005] 1 HKLRD 665。案中答辯人是某商用土地的發展商，申索人希望在其擁有的某個場所開設食物廣場。

雙方一直用口頭溝通，他們還未到達簽約階段。答辯人答應讓其開設，為期三年，於是申索人就繳交按金港幣二十萬元，並委派裝修工人到該地點開始工作，將有關地點改裝到適合用來經營食物廣場。後來答辯人發出意向書和租約初稿給申索人，不過就沒有提及有關地點是否作食物廣場之用。就在這個時候，答辯人公司更換了管理層，新管理者拒絕讓申索人經營食物廣場；雙方談判不果後答辯人更要求清場。

申索人便到法庭控告，指對方違約和要求賠償裝修的費用。原訟法庭認為雙方沒有任何合約成立，判其敗訴，申索人上訴，獲上訴庭推翻原審決定。

整件案件的關鍵在於，雙方尚未簽定任何合約和文件，所有溝通只在口頭階段，而《物業轉易及財產條例》（第219章）第3(1)條又規定土地合約須以書面作出，他們到底有沒有任何具約束力的協議？

上訴庭指出，答辯人收取了申索人按金，批准他們進場使用土地，而申索人也確實因其批准找來裝修工人，並已開始裝修，這些都明確反映雙方雖然未曾簽署任何文件，但是大家都很清楚對方都有立約意圖。因此，他們之間確有一個具約束力的協議。

至於法例規定土地合約是否必須用書面作出呢？上訴庭指出，上述法例第3(2)條列明，如果雙方已經部份履約，那麼第3(1)條的書面規定則無效。上訴庭進一步指出，該條例第6(2)也列明，第3條的規定「並不影響以口頭方式設定的租契，而該租契是在承租人管有時即生效，且為期不超過3 年」，案中的協議正好是三年，因此法律觀點的應用就更加清楚不過了。

此案判決可見，未考慮清楚或未知管理層會否有變動前，千萬別隨便收下按金或者讓準承租人作任何行動，覺得沒有書面租約便沒有法律責任，否則當對方依賴了你的承諾後即產生了具約束力的協議，無論情況如何變化也無法走回頭，只能賠償對方的損失。

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黃覺岸，前商業法律講師，現為半退休自由人一名
倫敦大學法學士
威爾斯大學法學碩士
香港大學哲學碩士(//www.dajiyuan.com)