【大紀元6月15日訊】(大紀元紐約綜合編譯報導) 2009年 4月，數十萬美國房貸屋主的貸款總額與利率將重新修訂(recast)，對原本就已左支右絀的房貸借款人而言，未來還款金額可能倍增，也可能帶來新一波的房屋止贖法拍案件高峰。美國聯邦官員周四表示，由於金融機構有龐大的壞帳尚待處理，金融產業的動盪將持續。

在目前為止，陷入房地產危機的銀行，損失大多來自屋主無法繳交房貸。但在春季新屋的慘淡銷售後，對房屋和營建公司放款的風險更高。銀行開始以極大折價出清這些資產，數10億美元的新虧損呼之欲出。聯準會(Fed)副主席Donald Kohn周四對參議院銀行委員會表示：「只要房地產市場不景氣，只要房價持續下跌，各種放款的損失就有增加的風險。」

次級抵押貸款問題已經嚴重拖累了美國經濟，但專家警告，下一波房屋止贖潮可能於明年 4月展開。《BusinessWeek》(商業週刊)報導，屆時將有數十萬使用選擇性浮動利率抵押貸款(ARM；adjustable-rate mortgages)屋主的貸款利率被修訂，且他們每個月需攤還的金額將暴增許多。現在美國約有 100萬位貸款屋主使用選擇性ARM，已經修訂利率的只有一小部份。

明年四月貸款修訂利率 加州首當其衝

選擇性 ARM讓貸款屋主初期只需攤還很低的金額，數年後利率修訂了，攤還金額才會增加。大部份的屋主都以為，他們可以在攤還金額變高之前，就把房子轉手賣掉，但現在這些屋主都被套牢。

據瑞士信貸(Credit Suisse；CS-US)資料，明年 4月許多貸款都將修訂利率，貸款總額預期會從50億美元大幅上升至2010年的 100億美元。在2006年核准的 ARM中，有 13%在 1年半後發生延遲繳款 2個月的情形。

美國國內一般認為，加州是受房貸問題重創最深的地區。瑞士信貸指出，目前美國國內尚未結清的選擇性 ARM總值高達5000億美元，其中有 60%屬於加州的屋主。

選擇性 ARM在加州特別受歡迎，因為在房市景氣繁榮時，各大金融機構都強力推薦這種貸款方式。許多已經背負 ARM的屋主，又再申請二胎貸款，使自己陷入更深的債務中，而他們原以為這可以利用抵押房屋來輕易解決。

除了加州極有可能爆出止贖潮，其他如亞利桑那、佛羅里達、紐澤西等各州的屋主也都面臨了同樣的困境。

美國抵押貸款銀行家協會 (Mortgage Bankers Association)在 5日表示，選擇性ARM的問題正在變嚴重。該機構表示，美國全國優質 ARM的止贖件數在今年第 1季增加了1.55%，去年同期為0.53%。加州第 1季案止贖件數增加2%，去年同期為0.5%。佛州今年第 1季則是 2.57%，去年同期只有0.5%。「加州、佛州、亞利桑那與內華達等 4州的止贖件數，已佔優質 ARM違約總件數的 62%，其新增止贖件數也佔總件
數的 84%。」該協會表示。

選擇性ARM背後隱藏疑問

選擇性 ARM起初是為了SOHO族設計，因為他們的收入時高時低。但在2004年美國房市全盛期，這種貸款方式普遍受到歡迎。因為當時房價上漲過快，房子比較不容易轉手賣出。

這種貸款通常發放給信用優於次級的貸款人，屋主可以選擇每月以最低額度還款。但這種攤還方式並沒有還到本金，只還了利息的一部分，未償還的部分則計入應償付金額。在數年的利息累加後，當房價又再下滑，有些屋主會發現，他們財產的價值蒸發了，現在欠的錢也比以前更多。

這些貸款通常每 5年會自動修訂，但大部份會在應償付金額到達本金的某個百分比時就提前修訂，如110%或125%。大部份的 ARM會在未來 2年內重新修訂，這表示貸款屋主將必須開始償還本金與利息。

有些屋主說，他們在申請這麼複雜的貸款時並未了解合約的詳細內容，但他們預期可以用房屋再融資，或預期可以在貸款重新修訂前就把房子脫手。但結果，房價下滑和信貸問題導致許多屋主面臨再融資的困難。

財產價值的消失，使有些屋主直接選擇放棄。加州專精房屋再融資的律師 William Purdy表示，有些採用選擇性 ARM的屋主在利率修訂前就已經違約，因為他們已經負擔不起最低償還金額。

房主除拍賣外仍有其他選擇

如對52歲的系統分析師Deborah Shaw來說，選擇性 ARM既是福也是禍。她在2004年與男友共同購入一棟57.5萬美元的房子，需支付40年的分期房貸。但與男友分手後，付不出房貸的她決定以選擇性 ARM再融資，如此她每個月只要付1600美元，而非原本的2300美元。

Shaw原本打算在利率修訂前賣掉房子，但美國房市的低迷破壞了她的計劃。Shaw猜想她的貸款應該已經修訂了，這表示她每個月得償還 2倍的金額。不過她不確定到底是怎樣，因為她從 4月就已經開始不接銀行電話，也不再繳款。她說，止贖法拍是她唯一的選擇。

不過，止贖其實讓她感到鬆了一口氣，因為她再也不用去煩房子的事，也不用再為她負擔不起的事物承擔財務和精神壓力。

但就算沒辦法再融資，屋主還是有其他選擇的。放款機構已嘗試與貸款屋主協調，減少總還款金額與利率；而在某些案例中，放款機構也會直接接受止贖的選擇。

抵押貸款銀行家協會指出，現在已經有愈來愈多屋主透過放款機構和聯邦政府提供的抵押貸款諮詢專線尋求協助，一天大約有4000通來電。專線上的諮詢人會協助屋主與銀行協商，並提供再融資選擇的建議。該協會表示，雖然加州與佛州的止贖案件數上升了，但其他地區的止贖案件數則有所下降。

銀行本身面臨問題

美國政府的應對方案也對其他選擇性 ARM的貸款人有所助益。一個於 5月通過的法案，將讓聯邦房屋協會(Federal Housing Administration)提供3000億美元資金，以幫助面臨止贖危機的屋主。屋主可以申請到不超過其房屋價值 90%的貸款，但這也意味，參與此計畫的機構將在這部份貸款承擔相當大的損失。

非營利組織屋主保屋基金會(Homeownership Preservation Foundation) 總裁Colleen Hernandez說，「實際上，人們並不了解可以一開始就與銀行協調，而一直等著貸款利率修訂時的再融資。而這個情況帶來很多的風險，也使事情更糟。止贖並非不可避免，而且止贖也並非最好的選擇。」

另一協助屋主的網路論壇LoanSafe.org指出，各銀行本身也面臨許多問題，由於它們自己也深陷泥淖，無暇顧及許多需要幫助的貸款人。

許多加州屋主現在都只支付最低付款金額並等待貸款修訂，其中甚至包括一些買了200萬美元豪宅的屋主。他們打算等修訂的時候停止繳款，雖然這會傷害他們的信用。

美國聯邦官員周四表示，由於金融機構有龐大的壞帳尚待處理，金融產業的動盪將持續。(//www.dajiyuan.com)