【大紀元4月2日訊】（亞洲時報凡心3月31日撰文）中國華南區，特別是廣州近一兩年來房價飆升，已經超越了一般市民的負擔能力，與購買力脫節。隨著去年底開始的房市調控，廣州房價下滑，但有意買房者仍然保持觀望態度。

最近頻頻看樓打算買房的林先生，現在變得舉棋不定。儘管他並非首次置業，也物色到了”心水”樓房。但受到房貸新政策影響，廣州房市出現濃重的觀望氣氛。不少發展商為積聚人氣，樓盤陸續推出房價打折或買房送車位的優惠，除了心動，更讓陳先生覺得猶豫的是，房價是否還有下降的空間？

自去年11月以來，廣州房市並沒延續過往那種後黃金周的興旺景象，反之，隨著房市調控的深化，和政策限價房的”搞局”，廣州房價壟斷的價格聯盟開始出現鬆動。最先進行高價調低的是房地產巨頭—萬科，其在廣州幾處樓盤價格，從最高點下調了15%左右的幅度。值得重視的是，萬科作為全國最大的房地產公司，有業內人士對《亞洲時報在線》形容，其主動降價的做法對業界的影響要比宏觀調控大，也讓坊間流行的”房市拐點論”，增添了一抹濃重的色彩。

官方統計數據顯示，今年1月份廣州十區一手住房成交均價為9766元（人民幣，下同）/平方米， 雖然均價已從去年10月的最高點11574元跌去了15.6%。但面對高昂的房價，市場上的主流購房者究竟有幾個能買賬？

” 我覺得在廣州市區，能接受的價位是7000元/平米左右，在市郊外的住宅區暫不做考慮”，工齡已有8年，在一家外貿公司上班的小何今年31歲，已經註冊結婚急切想買個房子安居，但是面對高企的廣州房價，他無奈地選擇再等等，因為”家裏沒有辦法資助，現在買不起”，而他和老婆的年收入在15萬元以下。

當然，小何的窘境並不是個例，在不少打算購房人中算是普遍存在的現象。如果不借助外力比如父母的幫助，一個兩口之家現在廣州買套80平米的房幾乎不容易。應該正視的是，現在廣州商品房市場上，房價對於佔城市人口絕大多數的工薪階層來說，確實已經”遠遠超過他們所能承擔範圍”了。

另一位打算在近期買房，給兒子新婚之用的岑姨也表示，近幾年房價的升幅是非常誇張，比起02、03年漲了一倍不止。”我的兒子都出來工作6、7年了，在IT工作做程序編輯員，月收入有8000元，自己買房不是沒有能力，但是20、30萬首期可能對他負擔就大點，一個兩房一廳中戶型單位，反正我們給了首付，他就慢慢供，現在房價下跌是個好時機。”但他仍相信，在這半年內房價會逐步下跌，原因是過去幾年漲幅過大，”發展商向來就最精明的，你看他們送裝修、送家電甚至送管理費的，如果短時間內房市會好轉，他們那會捨得。”但對於送電器等的變相折扣，岑姨認為”水分”還是很多，還不如直接來個實在點的打折，就目前的房價來看，還可以再降多一至兩成。

據廣州市一家中介公司流通的非正式調查資料顯示，廣州的中低價位房一直是市場上需求和成交的主流。統計資料顯示，2007年，廣州市城鎮居民購買住宅主要選擇普通住宅，佔到了總購房量的65%。在普通住宅中，總價40萬-60萬元成交最多，佔比近45%，其次是60萬-80萬元佔到25%左右，而選擇100萬以內大戶型房子和30萬左右小格局套間的購房者則各佔15%左右。

從年齡段來看， 28-35歲是購買普通住宅的中堅力量，佔到了購買套數比例的30%，而這部分人群購買成交的均價為8000元/平米左右。36-45歲的人群對價格的承受能力最高，但是平均也僅為12000元/平米。其實，究竟怎樣的房價才算合理？有業內人士告訴表示，按照國際慣例來看，年收入的五倍是一個家庭所能承受的購房款。我們不妨以廣州職工的收入來簡單計算一下。

《亞洲時報在線》從廣州勞動與社會保障局網站獲取的資料顯示，2006年廣州市職工月平均工資為3027元，由此得出平均年收入為36324元，這一數字比2005年職工平均年收入增長了7.29%。由於2007年的收入數據需在 2008年6月左右才出爐，現階段尚無確切的官方數據可以參照。按比較樂觀的估算，假設目前廣州職工的年收入能達到5萬元，一個家庭為雙職工，那麼按照國際慣例，這個家庭所能承受的總房價也僅是50萬元。

其實一套商品房價格為5000元/平方米對一位年資5萬元人民幣的工薪階層不算少，但也相對合理。然而，來自廣州國土房管局，1月份住房成交均價為9766元/平方米，價錢恰恰是合理價格的兩倍。無疑，廣州房價現在已經遠遠超出佔城市人口絕大多數的工薪階層的承受極限，目前廣州市場上，購房群體是比較複雜的，有的是窮盡兩代人或三代人來買一套房，有的是得到了一筆非正常收入比如拆遷款或股市收益來買一套房，此外，由於廣州被視為中國的”南方之門”，很多外地投資性需求也湧入廣州買房。目前商品房的高企業價格，對於多數工薪階層是望塵莫及。

對於廣州近期的房價，《搜房網》早前就對4251名網民進行廣州房市話題的調查，結果顯示，雖然72.17%認為廣州房價真的有所下降，但90.19%網友認為廣州房價應在目前的基礎上下跌30%以上。

廣州房價到底降了多少？親自到樓盤打探消息的購房者是最有發言權。72.17%認為打折促銷的較多，真的是有所下降。廣州幾十個樓盤都或多或少的推出促銷優惠活動。而近日來，據《亞洲時報在線》記者實地觀察所見，幾家推出新盤的發展商無一不以價格打攻心戰。像在廣州房市核心區的天河區，天河區車陂路的翠擁華庭・鋒尚8800元/平方米起價，現在價格比開盤13000元價降了約4200元/平方米;廣州江景樓盤集中地的海珠區，江景盤富力銀禧、恒鑫東和灣和芭堤水岸，跌幅分別達16.7%、13%和12%-17%，均超兩位數，而全區跌幅最大的，為江南玫瑰園，達20%左右。

其中，變相打折、暗降房價的還包括送裝修、額外折扣、送車位、送物業管理費等優惠的方式，也可說花樣百出。據悉，在海珠區一樓盤就明確表示買三房單位送價值 17.8萬元的車位；天河區某樓盤聲言送2000元/m2裝修等等。而越秀區某樓盤，既送首期的一成，還送20年的管理費，有人大約算了一下，估算優惠給房價打了個7.8折—9折的優惠。

一年前就打算小屋搬大屋，頻頻看房的林生就相當有感觸。他形容，”半年前買家看樓盤就象看電影，一行幾個人，限時半小時，因為後面還有大把人會接著過來看，售樓人員根本就無暇接待，問一句答一句；但現在看來此景不在，三三倆倆的客人，邊走還有專屬的售樓小姐給你講解，變化相當大。”

他坦言，作為一個買家的心態，當時因為個個想買樓，害怕錯過了今天明天就大幅飆升，就算囊中羞澀也想儘快置業。但現在，發展商打折又送管理費的，雖然相當心動，但這更說明了現在的房價還不到最低，雖然早前也看上了一套心水單位，不過還會多加觀望。跟他看法一致的還有多達74.92%參與《搜房網》調查的網民，他們堅定看空最近的房市行情，認為房價仍有較大下降幅度，也有高達84.05%的人確定不買，觀望一陣再說。

廣東省房地產行業協會於3月中旬發佈的《廣東房地產藍皮書2008》認為，2008年商品住宅供應呈增長趨勢，全市十區新增供應約6.5萬套，約700萬平方米，”90/70″產品供應面積佔總量50%，約有7000套以上限價房上市，對穩定房價起積極的作用。預計2008 年房價可能跌穿2007年底的半年價，以8500元/平方為中軸，呈窄幅波動。

但有相熟的房賃中介經理則表示，”廣州目前樓盤接近 9500元的均價應該低不下去了，如果世道仍低微，就目前的價位會橫盤到5月左右……”據瞭解，其實業內多數人都相信，五月份會是股市迎接奧運會的行情，向來股市走好，房市場就會升溫。目前，不少樓盤看似如火如荼促銷單位，其實還有一定的樓盤量等著在行情可能較好的5，6月份才開閘，肯定的是，價錢一定沒有現在優惠。

可以看到的是，廣州房價下降的趨勢是否會繼續下去，買賣雙方同時有各自的看法。彌漫觀望情緒的廣州房市，讓廣大消費者們有了更多時間靜下心來，重新勾勒自己的置業藍圖。”正如”千人眼中有千個哈姆雷特”，每個買家對房市也有著自己獨到的視角與解讀：到底現在房價是虛高還是實漲？買房子要瞄準哪種類型？是不是買房的的合適時機？但未來的房地產市場將會走向何方？可以看到的是，感到迷惑的除了買方，還有賣方。(//www.dajiyuan.com)