【大紀元3月13日訊】浪潮打得再高,終究抵不過地心引力,還是要回檔,這種現象用在房地產市場,也是不滅的定律。美國房產市場歷經十年的「不理性榮景」〈脫離過去景氣循環期間〉,現在情況慘兮兮,幾乎搞垮全球金融業,逼得美國政商不得不端出一道道救援方案。
近十年,南非房價大幅上漲了近四○○%、其次是愛爾蘭的二二七%、英國的二一○%、西班牙的一九○%、澳洲的一六八%;到了最近一年,這些國家中除了澳洲,還保持二位數字的成長〈一二.三%〉之外,其他都只剩小幅的個位數成長而己。美國最慘,從一九九七年計起,至二○○七年止,房地產上漲了一○四%,二○○六年只小漲○.二%,到了最近一年,已翻轉成衰退八.九%,釀成一波嚴重的次級貸款信用危機,而且有可能愈演愈烈。
落跑網站爆紅
美國聖地牙哥有一個網站,叫做「youwalkaway.com」〈幽默一下!翻譯成「落跑網站」〉,最近爆紅,客戶不斷增加。這個網站其實已經有五十年歷史了,專門幫人處理房地產以及相關法律諮詢,最近美國房市很慘,買在房價高檔的「套牢戶」,房屋貸款的金額,遠比市價還要高得多,眼看利息愈墊愈高,不知所措,這個網站就是專門協助這類鬱卒的屋主,如何因應。
美國有一個專門針對房價所做的指標-標準普爾Case/Shiller房價指標〈S&P Case/Shiller Home Price index〉,相當權威,該指標最近指出,這一波景氣已下滑至近二十年來美國房市最寒冷的冬天。二○○七年美國住屋市場加速趕底,有二十個主要城市,一年內房屋價格已下跌近九%,比上一波發生在九○年代初期房市不景氣還糟多了,當時〈一九九○年至九一年〉房價只下跌二.八%。
該機構檢視二十個有地鐵的地區,房價全部「摃龜」,邁阿密下跌一七.五%、拉斯維加斯和鳳凰城,則雙雙下跌一五.三%。連美國第二大房產市場洛杉磯,去年底在一個月內,房價就跌掉了三.六%;以整年度計更慘,下跌了快一四%。一個蓋在維吉尼亞北部農地的社區,是美國房產全盛時期所興建的,一棟蓋不到三年的房子,原本可以賣到五五萬美元,現在市值已近腰斬。
催繳函萬箭齊發
每當房市由高潮陡降時,都有一堆投機客慘兮兮,付不出愈來愈高的利息,無力面對銀行的「追繳令」,只好兩手一攤,乾脆給銀行沒收算了。金融機構的法拍屋愈來愈多。面對如滾雪球的壞帳,銀行及貸款公司也不敢太積極催款,因為美國訴訟費實在太貴了,輕易訴訟要付出很大的代價。不過,被銀行沒收的抵押貸款屋數量,一年中上升了九○%。根據統計,美國現在有八八○萬個貸款戶〈約占總數的一七%〉,他們的房屋負債已經大於資產了。估計房價如果再下滑個一○%,一年之中,恐怕有一千四百萬戶,要被貸款「壓垮」。
一位華爾街對房地產市場最悲觀的分析師說,「未來的銀行催繳信件,會如海嘯般湧現,可能造成金融產業損失高達一兆至二兆美元,而觸發一波系統性的金融危機。」聽起來確實怪可怕的,這種推論也不是沒有道理,一般貸款金額平均以二二.五萬美元計,所衍生出來的債務,可能達到三兆美元,因為法拍屋會吃掉二五%的成本、甚至折損更高的貸款價值;如果有更多的人都棄屋落跑,金融機構的損失,恐怕還不只如此呢!
上周〈二月二十七日〉,美國政府所支持的最大信貸機構之一Fannie Mae宣布,去年第四季,出乎預料地虧損了三五.五億美元,主要就是把房屋丟給銀行的落跑戶,愈來愈多。
這一波的危機,好像比前一波嚴重多了,以過去的經驗,落跑戶不會這麼多,這次很可能是前幾年,最低利率維持了很久,導致現在貸款戶的「最初擔保品貸放率」變高。尤其是,購屋者的前一、或二年,大多是採取很優惠的固定利率,現在,優惠期限都快到期了,屋主馬上要面臨的是貸款利息的調升,據估計,這類購屋者大約有二百萬戶。
美國金融產業當前所面臨的困境,可想而知。去年底,布希政府眼看大勢不妙,特准某些貸款戶得以凍結利率,亦即所繳的利息暫時不必調升。但是,這不算什麼恩惠,因為聯邦準備理事會〈Fed〉也及時採取一連串的緊急降息行動,一口氣把利率由五%降到現在的三%。這些特准凍結利率的屋主,所占便宜也不多。
修改破產法
為了怕房產泡沫演變成不可收拾的金融危機,美國國會甚至考慮要修改「破產法」。依照美國現行的破產法,只能用在「度假屋」、或者是「投資戶」,不適用在一般住宅。如果真的修法成功,預估有六十萬戶可以免去被銀行收回房產。但是,有些經濟學家並不贊成這種作法,因為貸款者受惠,表示銀行將受更多難,貸款的成本也將增加,造成銀行更加保守,更加緊縮貸款,屆時,可能會有更多人借不到錢。
銀行提出來的方案,是希望政府買下這些債權,再貸款給貸款戶;還有人建議,乾脆成立「房屋住戶貸款公司」,就像三○年代中期,美國經濟大蕭條,幾有一半的貸款戶都繳不出錢。羅斯福總統為了推動經濟的復甦,一九三八年國會頒布法令,成立前面所說的「Fannie Mae」,購買銀行的貸款壞帳資產,再將之「證券化」,使中低收入的家庭可以用較低的價格貸到錢,購買房屋。一九七○年,又成立另一家「Freddie Mac」,對美國經濟與房產事業的興起,功不可沒。總而言之,現在銀行所想的,都是希望從政府腰包挖錢出來,協助貸款戶度難關。
如果不出手?
以過去的經驗,政府恐怕不得不出面滅火,只是到底用什麼方式「金援」?以市價收購這些繳不出貸款的房屋?抑或以拍賣的方式?或是直接接管總價值約在二千億至四千億美元的貸款?不管美國政、商端出什麼樣的救援方案,多數的納稅人都是心不甘、情不願。只是如果政府不儘快出手,恐怕未來要犧牲納稅人的錢會更多。
──原載《TaiwanNews財經文化週刊》(//www.dajiyuan.com)