【大紀元2月10日訊】特約房地產專欄:找賣方的經紀代理買房的弊

案例: 程先生在郊外的好學區想買棟房子, 6個月的看房始終沒有找到自己理想的。2005年5月, 一次巧合的路過發現一棟挂牌$45万的待售房子。程先生按照牌子上面的電話聯系到了賣方的經紀并看了房子后﹐對房子非常滿意, 其后告訴賣方經紀愿意讓他來做雙重代理(一個經紀代理人同時代理賣方和買方)。程先生認為找賣方經紀會買到一個好价格, 但最后他以$46万的价格賣到了這棟房子。据程先生講, 以為經紀會站在我們這一邊, 經紀說為了盡可能的買到, 將价格報高于其他賣家1万才將這棟房子買下. 從這個例子上不難看出雙重代理站在了賣方的角度, 并說服了買方買下。這類例子在華人社區購房時普遍存在, 在法律角度上, 在出現雙重代理時, 要求代理人只能站在中立的立場。從客觀的角度看, 雙重代理是無法既代表買方又代表賣方的, 就好比律師既代表原告又代表被告一樣, 一定程度上代理人會站在一方利益上。事實上雙重代理人對買賣雙方都不利, 對雙重代理人最有利. 在對經紀人投訴案中的比例占一半以上。在實踐中, 50%以上的經紀會讓你找自己的經紀來買賣, 如果你表示沒有經紀的話, 地產公司的Broker會指定一個代理人或由他本人來做買方的代理人, 從而盡可能的避免雙重經紀的發生。“找賣方的經紀代理買房等于找原告的律師做自己的律師一樣, 沒有利只有弊。”

從法律上的解釋是:
《代理法》對經紀活動的約束
（1）《代理法》對代理人、顧主、顧客關系的定義：
　　代理人：是指被授權并且自己同意代表他人利益的人。如，房地產經紀人可以充當賣方（或地主）的代理人，也可以充當買主（或租戶）的代理人。銷售員是注冊經紀人的代理人。代理人只能充當一方的代理。
　　顧主：雇用或授權代理人代表其利益的人。
　　代理：代理人与雇主之間的誠實与信用關系。代理關系一般要通過達意的協議（express agreement)來表示。
　　顧客：代理人代表顧主處理交易事務時所面對的第三人。
　　代理人對顧主有“關心(Care)、保密(Confidentiality)、忠誠(Loyalty)、服從(Obedience)、解釋(Accounting)和披露(Disclosure)”的責任，俗稱為“CC-LOAD”關系。
　　代理人對顧客要公平合理，如實反映所代理的房地產情況，不能欺騙和誤導。

（2）主要代理關系：
　　賣方（或房東）代理：分為獨家銷售代理（Exclusive-right-to sell listing)，獨家代理(Exclusive-agency listing)，敞開挂牌(Open listing)三种形式。獨家銷售代理，只要買賣成交，不管買主是誰介紹的，都要付佣金給經紀人。獨家代理：賣方不能再委托其他人代理，買賣成交，如果買主完全是賣方自己聯系的，那么不用付佣金，否則都要付佣金；敞開代理，賣方可以同時委托多個經紀人，買賣成交后，誰聯系的買主，佣金就付給誰。
　　經紀人在未知會賣方并經賣方同意的情況下，經紀人不能買自己代理的房地產。

　　買方（或租戶）代理：分為獨家買方代理(Exclusive buyer agency) ，獨家代理買方代理(Exclusive agency buyer agency)，敞開代理（Open buyer agency)三种形式。其含義同前。
　　經紀人在未知會買方和得到買方同意的情況下，不能代理与自己有利益關系的房地產。

雙重代理：既代表買方又代表賣方。一般為法律所禁止，(紐澤西州法律禁止雙重代理), 賓州法律准許雙重代理, 但除非在特殊情況下，且經買賣雙方書面同意。美國大部分州的《代理法》要求，代理關系當事人應以書面形式向顧主和顧客披露代理關系。

結論: 無論是賣房還是買房, 用自己的房地產經紀, 就象用自己的律師和家庭醫生一樣重要。 雖然在法律上可以有雙重經紀, 但在客觀上, 很大程度無法完全代表你的利益。(供稿﹕于 濤 (Tom))

于濤持有賓州房地產經紀執照, 紐約州和賓州房屋檢驗師執照, 工程碩士, 曾任美國GE中國區高級工程師, 項目談判專家, 從事建筑工程, 項目投標, 風險分析等領域﹐有十余年工作經驗和工程技術和房地產投資与市場風險分析專業知識。電話: 267-934-8345, 267-574-2542﹐E-mail: rogeryuntao@msn.com(//www.dajiyuan.com)