【大紀元12月11日訊】 銀行決定房子值多少錢

與全美的情形一樣，在房地產業無限風光之時，康州房產估價師對房價的評估常常有很多不確定性因素，例如他們為了促成貸款交易，往往受制于賣方及各種壓力，高估房價。雖然很違心，但只要買方心甘情願付錢，何樂而不為呢？這些不確定行為已經成為評估行業公開的秘密，自然也產生了信任危機。因此，房產市場有句“名言”：“房子值多少錢得看買家願意付多少錢”。估價師評估的房價似乎顯得無關痛癢。

而今天，隨著銀行經營的失敗，取消抵押品贖回權增加和信貸的收緊，房地產專家不得不重新修改此“名言”：即“銀行決定房子值多少錢。”因為銀行聘請的估價師，自然是站在銀行的立場去評估房產的價格，這也相當程度地反映了當前房產市場嚴峻的現實。

現在抵押貸款銀行為了避免更多的損失，要求估價師對房子的評估要全面、細緻、徹底，如果抵押貸款銀行認為估價師提供的報告和資訊不夠力度，就將會減少借款方所貸的金額，或者根本不受理貸款。借款方根本就無法對銀行的評估報告進行質疑，更別說討價還價了。
一直籠罩在金融冰雪之中的銀行，現在真的是膽戰兢兢，力求保險，對信用度不高的借款方輕易不批准貸款。銀行的評估往往低於預期的估價，這迫使一些買家和賣家重回談判桌，進行新一輪談判。

撲滅重組債務融資的希望

大部分估價師認為，房產評估標準的嚴格化無疑是一件好事，可有專家認為，異常嚴格的評估標準，將會撲滅房主重組債務融資的希望。因為在美國，絕大多數業主買房用的是100%的融資，或只付利息貸款，往往還伴隨著淨值信用額度貸款。現在因為他們的房屋評估價格低於他們欠銀行的貸款，業主們試圖再融資勢必是困難重重。根據華倫集團（Warren Group）提供的波士頓房地產資料顯示，今年前9個月，中等價位的一個獨立房估價在康涅狄格州（Connecticut）下降了8.3%，為$275,000。在費爾菲爾德縣（Fairfield County），目前中等價位房價下跌10.4%，為$540,150。

在韋斯特波特（Westport）工作的抵押貸款經紀人格雷斯先生說，在過去三年中，如果買房只付不到房價10%的人們，現在再融資，將會面臨一個異常困難時期。估價師們說，貸款銀行早就應該執行更嚴格的標準了。但這種要求在這個已經形成一定陋習的市場中想要順利實行，將會是十分困難重重。

對估價師的挑戰

評估標準嚴格化對於估價師來說，是不小的挑戰。現在許多貸款銀行要求估價師提供“比較價”，即對房產的銷售進行比較，這樣才能幫助確定一棟房子的真正價值，如：比較在一英里範圍內的，房齡之間相差不超過60至90天的房子。這是一個艱巨的任務，由於銷售速度大大放慢。如：從去年至今，房屋銷售速度在康涅狄格州整整下滑了近25%。因此，估價師除了尋找多個上市服務公司來瞭解情況，還通過和房地產經紀人交談和搜索市政廳的私產銷售記錄找出可靠的“比較價 ”，這相當有難度。

非常頭痛的是，看似唯一可行的“比較價”評估中，有時裏面會包括取消抵押品贖回權或賣空的房子。因為這種房產銷售價格通常低於市場水準。這樣一來，也就拖累了整個社區房產的估計價格。因此，除了提供“比較價”外，越來越多的貸款銀行還要求估價師提供全面評估的價格圖—— 資料要求反映現在的市場在哪里，而且哪里可能是主導市場。

有估價師抱怨，在這種狀態下試圖預測房產未來的價格，就像是一個猜謎遊戲。可是一些大銀行為了降低成本，還請外州的估價師。這無疑更加劇了評估過程中的不穩定性，因為外州的估價師對當地社區和社區情況根本不瞭解，更別說街道和街道了。而如果估價師不熟悉這些地區，將會在估價中做出不甚精確的評估。

“外州估價師過來的費用真的非常非常低，因為他們不知道這裏的市場”，特裏.赫斯廷斯說，他是位於裏奇菲爾德（RIDGEFIELD）漢密爾頓抵押貸款銀行（Hamilton Mortgage）的合夥人。

和銀行正好相反的是，估價師Premier Appraisal Group的總裁皮亞薩（Richard P. Piazza）說，過去銀行給估價師打電話，第一個問題常常是：“你對這個地區熟悉嗎？”而現在，第一個問題卻變成：“你收的最低費用是多少？”或“你最快什麼時候能做完？”
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