【大紀元11月29日訊】（大紀元記者張茹編譯報導）曾經在1990年代有個非常風行的說法，叫作投資「正槓桿」，也就是說，投資回報大於投資成本。拿房地產來來舉例，當租金收入比還款額加上物業維護費用還多的時候，你的投資就會帶來正的現金流入。說的通俗點，就是這個投資物業完全是租客替你供的，你並沒有付出什麼代價。當時在澳洲主流社會，這是一種非常流行的做法，經過財富論積極的倡導者Stephen McKnight和Robert Kiyosaki大力渲染，好像任何一個人只要買幾套房子，投資很少一些錢，就可以高枕無憂了的享受租金收入，幾年之後，貸款還清，這幾套物業就完全變成了擁有的財產，天上憑空掉下了幾個林妹妹，不知不覺步入了自由財富者的行列。

在當時一棟房子跟一輛名車差不多價格的時代，或許現實生活中還可以看到「正槓桿」的美麗倩影，但隨著房價和利息不斷上漲，在目前的市場行情下，要想找到即便宜又能獲得高租金回報的物業可謂難上加難。根據澳洲稅務局的最新統計，2001-2002年度，42.7%的投資者獲得正投資回報，而到了2005-2006年度，這個比例降到了33.5%，但是今天仍然有人堅信，正槓桿投資的物業還是有的，尤其是在昆士蘭和西澳的礦業小鎮上，就看你怎麼找到它了。

任職於澳洲房屋搜索(Australian House Hunters)的布魯克女士說，「採礦業的繁榮雖然難以置信的推高了房價，但是需求仍然高於供給，所以投資回報是巨大的。」

「大多數人找到我們的客戶都是想要購買具有正槓桿效應的投資物業，但是他們把眼光只限在當地。當他們問中介時，中介會對他們說，『你在澳洲任何地方都找不到正槓桿的物業。』當然，這只是中介們所知道的，如果他們能邁開腳步，走出墨爾本，到別的地方去看看，特別是採礦區，他們就會發現，正槓桿的投資物業其實到處都是。」

「我剛賣了一套46萬的房子，房主如果把它租出去，一周租金有$1100元，」布魯克女士說，「如果貸款80%，那麼每年能獲得10000元淨收入，就算他們100%貸款，減去各種費用後，每年也能淨剩$2000-$3000元。」

「對正槓桿投資有興趣的客戶多是第一次投資者，或者是「媽媽-爸爸」類的，他們喜歡小風險投資，而且手頭都比較緊張，沒有足夠的現金流來支持負槓桿投資。「

雖然現在正槓槓投資已經不像從前那麼熱了，但是，布魯克女士說，其實依然很盛行，而且同樣會增值。「你在墨爾本市中心10公里範圍內是找不到這樣的物業，然而在一些礦業城鎮卻能發現，物業增值也很明顯，例如我們今天早上賣的這套46萬的房子，18個月後會漲到60萬，這是建立在供求關係上的理性升值。」

然而，另一位墨爾本的咨詢專家Peter Rogozik則認為，要想找到一套具有增值潛力的正槓桿物業就像「中大獎」一樣。他說，目前在維省的周邊地區或是Kalgoorlie這樣的地方還是有可能的，只是這麼做不值得，「我不認為這是一個好點子。」

Rogozik擔心，一些人會上當，走入這個虛幻的地產美夢。「你有一套物業，你有正的現金流入，你的物業還會增值，這聽上去太完美了不可能是真的。到頭來，你會發現，你的物業不增值，也租不出去，你只是多了一套在長期內都不會有很好表現的房子。」

很多人進入物業市場因為他們想要一項很快就能升值1倍的財產，Rogozik說「應該是每10年就翻一番，但是有條件的，這樣的房子要在市區附近，而且質量要好。」

「房地產其實也像商品一樣，受供求關係的影響。如果你把眼光放在採礦小鎮上，就等於你要完全依賴於這個行業，風險是非常大的，因為它可能很快，很快就發生變化。」

「人們也許會說，『至少我是屋主了，我擁有了屬於自己的房子』但如果你要花20萬買套物業，我寧願在墨爾本買一套好的一臥室公寓，租金增長的潛力會保證這套物業最終變成正槓桿，而且相當快。在墨爾本的租金增長實在令人難以置信。就拿Elwood的一臥室公寓來說，甚至可以租到每週$300元。」

Rogozik最後表示，「如果要說持續穩定的資本增值，那就只有在大城市買房時才會出現，不能僅依賴於一個行業，在大城市人口眾多，需求是源源不斷的。我只是希望人們不要陷入在維省邊區小鎮買二流物業的誤區之中。」
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