【大紀元11月1日訊】2008年房屋及經濟恢復法案（The Housing and Economic Recovery Act of 2008）對今年購買自己第一幢自住房的人提供了$7500美金的抵稅優惠（Tax Credit）。這對許多在這次經濟危機的風浪中想買房而不敢買房的人無疑是一個福音。那麼什麼樣的人能享受這些優惠呢？

凡是2008年4月9號以後並在2009年7月1號以前購買自己住的第一幢住房的並且收入在一定範圍內的人都有權享受這個優惠政策。所買的房子不限於是開發商剛蓋好的新房或是別人已住過的舊房，也可是自己買地後自建的房子。它可以是獨立住房 (single house)，也可以是Condo，或是Town house。但是過戶日期 (closing date），而不是合同日期（contract date）必須在今年4月9號以後及明年7月1號之前，也就是說如果你2009年6月15號簽訂合同要買第一幢住房，可是過戶要到2009年7月15號，那你不能享受這條優惠待遇。

什麼是「第一次自住房購買者」呢？他必須是在過去三年內沒有擁有任何自己住房的人。如果是剛結婚的人，那麼夫妻任何一方如果在過去三年內擁有自己的住房，結婚後再購買兩人共同擁有的第一幢房子，他們不能享受$7500的抵稅優惠。

是否每個第一次在2008-2009年買自住房的人都享受這個優惠呢？不是的。法律有買房者的收入限制，也就是說買房者的調整後報稅總收 入（Adjusted Gross Income，簡稱AGI）必須在個人為$75,000，家庭為$150,000以內。如果AGI在個人為$75,000到$95,000之間，家庭為 $150,000到$170,000之間，抵稅優惠將隨收入的增高而遞減。什麼是調整後報稅總收入（AGI）？AGI是1040報稅表上第一頁最後一欄的 數字，它是個人總收入（包括工資、利息等）減去一些可減免的開銷和費用之後，但在減去單獨免稅項目（itemized deduction，比如房屋貸款利息，慈善機構捐贈等）及個人免稅 (personal exemption)之前的數字。

抵稅優惠是什麼呢？它是對應繳稅款的直接抵銷。也就是說如果你2008年應繳$7500的個人收入所得稅（personal income tax），如果你在2008年買了自己的第一個住房，你的AGI又符合法律的規定，$7500的應繳稅會被$7500的優惠全部抵銷，2008年就不需交 一分錢的稅。優惠額是限制在房子購買價的10%或者$7500美元兩者中最低的數字，也就說只要你買的房子超過$75,000，你都會享受$7500的抵 稅優惠。如果購買了$69,000的住房，抵稅金額只有$6900。

抵稅（Tax Credit）比稅收減免（Tax Deduction）更有價值，因為它是繳稅額的直接抵銷，而稅收減免（Tax Deduction）給納稅人帶來的優惠是比較小的。比如說如果你的稅率是15%，收入應繳$8000的稅金，$7500的稅收減免（Tax Deduction）帶個納稅人的好處是省去了他$1125的稅金（15%×$7500），納稅人仍應繳$6875 ($8000-$1125) 的稅金，而如果是享受住房稅金抵免後，納稅人應繳稅金降為$500 ($8000 -$7500)，因為它是對納稅金額的直接抵銷。

$7500的稅金抵免是永遠嗎？不是的，受益人要在15年內將$7500稅金抵免分次還給政府，政府不收利息，也就是說一年還$500的 稅金，而這個每年$500稅金的償還是在納稅人住進房子的兩年後才開始償還。也就是說2008年的買主要在2010年才開始償還每年$500的抵稅金。如 果買房者將房子賣了，未償還的抵稅金將從賣房的利潤中扣出，如果利潤不夠償還尚未還完的抵稅金，納稅人不再承擔償還的義務。

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