【大紀元10月9日訊】(大紀元記者葉恩婕編譯報導)隨著美國房地產價格一路下滑，目前美國有16%的房屋價值，已跌至房貸總額之下。在過去5年買房子的人，比例更升高到29%。較之2006年的4%及2007年的6%，今年可能創下歷史新高。

據華爾街日報報導，房屋淨值變成負數，可能造成房貸違約率上升，最後導致房子被銀行收回查封拍賣，而查封的房屋也會接著影響鄰近地區的房價。同時，擁有負值房產會使人們感到較窮，傾向不再消費，對衰退中的經濟將增加更多壓力。

2004年底，Kirschenman夫婦以45萬8千美元在加州洛迪(Lodi, Calif.)買入新房時，他們很謹慎的付了20%的頭款，並選擇前10年固定利率的房貸。2年後，房價估計約為55萬美元，於是他們用二次貸款來支付一些帳單，但最近所估的房價已低於貸款金額38萬美元。

幸運的是他們還付得起房貸，據美國抵押貸款銀行協會(Mortgage Bankers Association)的資料，第二季有9.16%的家庭，房貸逾期1個月或更久，或是被查封。這是協會統計39年以來的新高記錄，去年該數字是6.52%。

多數違約的抵押貸款是於2006及2007年申貸的，當時的貸款條件寬鬆，房市也一片榮景，許多人只付少部份的頭期款，或根本沒付，因此其房屋淨值一開始便很低。

早期的房屋貸款的表現也很差，由於房價下跌抵銷了房屋淨值。在拉斯維加斯，2004年申貸的房貸有6%已逾期30天，去年該比率是3.7%。

在房價不斷下跌的金融危機中，有越來越多的借款人沒有足夠的淨值再融資，也使銀行的貸款風險增加，促使銀行緊縮信用。根據Inside Mortgage Finance的統計，第三季的房貸降至8年來新低，一年內下降了44%。

全美大約有7550萬家戶擁有自住的房子，估計有6400萬戶的淨值仍為正，其中有2400萬無房貸。儘管如此，有些借款人仍憂慮，房價持續走跌與貸款條件緊縮，將使他們很難從房屋淨值轉換貸款中借到錢。

就全美國來看，自2000年1月以來，至2006年中房價達到頂點，上漲了86%。目前在聖地牙哥及波士頓都會區，房價已回到2003年的水準；而拉斯維加斯、洛杉磯、舊金山、佛羅里達州羅德岱堡城、明尼阿波里斯市也回到2004年的水準。

許多地區的房價已接近與收入的長期關係，房價更加平易近人。根據Economy.com的資料，第二季房價的中位數為20萬3千美元，是每戶平均稅前收入的1.9倍。接近1985至2000年的數字1.87倍。

房市恐怕不會很快復甦。根據歷史經驗，加州房價在1990年6月到頂，直到1996年3月才落底回升，並至2000年才漲回1990年的高價。
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