【大紀元5月25日訊】(大紀元記者袁玫洛杉磯報導)旅館業主、加州執照地產經紀經理李秉信分析，近幾個月以來，美國房地產市場，出現地產價位仍居高持平，但是成交量急劇下降趨勢，地產在市場上待售的等待時間越來越長。但房地產為人心市場，心理的影響遠超過供需的要求， 如無特殊原因，加州整個趨勢仍往上，住家投資最穩當，任何時候去購買皆不會太晚。

李秉信表示，會讓房市蕭條的原因有很多，最主要的原因是在日益高漲的房價下，2007年的買主要比2000年的買主多付出2.5倍的購買成本，才能在洛杉磯有立足之地，再加上日益高漲分期貸款的利率，使得買主，尤其是投資客裹足不前。

事實上在前5年造成整個美國房市的榮景的推手，乃是因為美國自2000年以來，在不斷調低利率、刺激景氣的經融政策下，使得資金市場頭寸浮濫，人人都可以在極優厚的條件下取得現金。銀行在出清資金的壓力之下，許多低利率、簡易貸款的方式紛紛出爐。許多本來沒有能力購房的人在100%貸款、無須頭款的貸款、前五年只須付利息的優惠下，不問信用、不怕曾經破產、都可以購屋。這種購買狂潮成為推升房價上漲的動力。但是在金融政策反轉、利息調高、房價搖搖欲墜，這些本來沒有能力購屋的屋主，不是賤價求售，便是被銀行收回，而成為房價市場下跌的殺手。

李秉信在1995年初到美國的時侯洛杉磯滿地都是破產之房地產，大家對地產棄之如敝屣。但李秉信當時以投資的眼光，逐年買下住家、商業區及旅館。以住家而言，97年在喜瑞都市以$23萬買進1973年建、原價為$53,000元的房子，2006年漲至$70萬。因此，作房地產買賣，重要的是持有時間要長而能在往上趨勢中獲利，這其中又牽涉到頭款的多少及利率的選擇。如採用浮動利率，在特定期間為支付低利率之利息，但此段時間過後，則銀行將依美國西部 11區之利率標準，加以漲幅，在利息過高時則可能無法長期持有而脫手。

對商業地產，其漲跌為落後住家3年，即住家價格跌落2、3年後才會受到影響。一般跌價的依次為公寓、shopping plaza、旅館。商業地產自備款多，則持有時間夠長。其購買取捨在於收入、地點及狀況、生意為最大價值之影響力。商業地產最具挑戰性，購買原則為地點適中，不需最好之處以免價錢過高；屋況越新越好，如其CAP rate（可將收入變成地產價值）低，則購入價錢便宜，若經營有加大有可為。

李秉信仍是看好加州住家地產表示，這幾年房價可能會有一些調整，甚至可能往下修正30%-40%。但就長期投資的眼光而看，因日益嚴重的通貨膨脹會使貨幣價值日益減小，再加上油價的大量漲幅，利率仍有往上調整的可能。，房子的價值仍是對抗通膨的最佳選擇。從自由市場及歷史觀點視之，房地產雖有所波動，但下跌後，最終未來仍為往上趨勢。房地產為人心市場，心理的影響遠超過供需的要求，如無特殊原因整個趨勢仍往上，住家投資最穩當，任何時候去購買皆不會太晚。投資住家地產，就好比準備退休與養老計劃，要零存整付，自備款最好較充裕，在1、20年退休 後，可將之賣掉，可獲出售之利益。(//www.dajiyuan.com)