【大紀元10月29日訊】近幾年，老百姓住房難、看病難、上學難被稱為新三座大山，解決住房難的問題成為中共十七大上引人關注的一個亮點，國務院也正在致力於建立和完善住房保障體系，試圖解決城市居民的住房問題。在這一過程中，十幾年以來住房市場化的改革方向受到強烈質疑，人們普遍認為，現在既然把住房納入了社會保障系統，住房既然是社會保障產品（許多人誤稱為「公共產品」），那就不能完全當作商品來生產了。有人認為我國的住房體制應該回歸到「市場＋計劃」的模式，而為了增加保障性住房，就必須增加計劃這一塊，限制或縮小市場這一塊，甚至有人提出，住宅商品房應該是少量的，絕大不分應該是由政府控制的住宅保障房。

還有人提出，要把新開發的住房分成廉租房、消費性商品房和投資性商品房等三大塊，並提出廉租房的數量要佔10％，消費性商品房要佔70％，投資性商品房要佔20％。這看似堅持了住房市場化的方向，其實，這種說法本身就反映了計劃經濟的思維方式。不錯，社會全部房產確實可以分為廉租房、消費性商品房和投資性商品房等三大塊，但是，這種區分及其比例的安排是由市場這只看不見的手在不知不覺中完成的，而政府這只看得見的手是無法越俎代庖的。

主張住房體制要回歸到「市場＋計劃」模式的人們企圖建立的是一種二元的住房體制，這種改革思路的背後是住房的社會保障性質和商品性質的對立。如果繼續沿著這條思路走下去，勢必完全否定多年以來好不容易形成的住房的市場體制，使房地產業走向萎縮，從而十七大提出的讓老百姓「住有所居」的目標完全有可能成為一張空頭支票。

住房之所以屬於社會保障物品，是因為它是生活必需品。住房雖然是生活必需品，但卻不屬於公共產品。公共產品指的是那些在消費上具有非競爭性和非排他性的產品和服務，如路燈、環保、消防、治安等等。由於公共產品的提供者無法排除他人對其產品不支付成本而進行「搭車」消費，或者雖能排除但在經濟上並不合算，它是無法由私人或廠商當作商品來生產的，只能由政府提供，讓公眾免費消費，其生產成本由政府的財政支付。大部分公共產品屬於生活必需品，但生活必需品不一定都是公共產品，如糧食、住房、醫療、教育之類，它們是不能「搭車」消費的，不是公共產品，而是私人產品。私人產品不僅可以、而且只有當作商品來生產才有效率，這是它跟公共產品在生產上的根本區別。住房作為生活必需品，它必須納入社會保障系統；但作為私人產品，它又必須當作商品來生產，實行市場化的生產方式和經營方式。住房的社會保障性質與它的商品性質，分別根源於其自身所固有的生活必需品性質和私人產品性質，從而二者是兼容的，因此，堅持住房的社會保障性質與堅持住房生產的商品化，二者可以並行不悖。

其次，與糧食、衣物、醫療等日常用品和服務不同，住房又是一種特殊的生活必需品，它的特殊性在於其使用上的耐久性和價值上的巨大性。糧食、醫療之類的產品和服務不易保存，通常是一次性消費的，而且其單位產品（服務）的價值比較小，而一套住房的壽命大約是70年，幾與人的壽命相當，尤其是宅基地，不僅具有永恆的壽命，而且其價值隨著人口的密集和城市的膨脹而不斷增長。這種特點，使得住房不僅具有消費功能，而且還具有保值和投資功能。

由於住房在消費上的耐久性和價值上的巨大性，企圖在經濟上還不夠發達的我國實現城市居民人人都有產權房，這能只是一個幻想，在世界上其他國家也沒有這個先例。而且，在人口頻繁流動的現代社會，人人都擁有一套產權房非但沒有必要，反而會增加人口流動的成本。但是從人權的角度看，住房權是基本人權，政府雖然無法保證人人有住房，但是必須保證人人有房住。這樣，政府既要堅持住房商品化的方向，又要保障人人有房住這一基本人權，從而，以貨幣配租為基本形式的廉租房制度就成了唯一的選擇。

目前的住房體制改革，不應該是生產和經營體制的改革，而應該是分配體制的改革，其主要目標是合理分配存量住房的使用權，做到「房盡其用」。過去十年房改的最大錯誤是忽視了城市普通居民的利益，沒有讓他們分享房地產業繁榮的成果，但是，十年來，我國房地產業的發展走的是一條商品化或市場化的正確之路，這條路絕對沒有錯。

1998年，國務院23號文件提出的房改目標是「建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系」。根據這個文件規定，經濟適用房要覆蓋城市人口的 60％～70％，其出發點是要解決城市平民的住房難問題，這一指導思想當然是正確的。但是，經濟適用房是一種產權不完全的政策性住房，並不是完全的商品房，企圖讓60％～70％的城鎮居民去購買這種不完全的商品房，這顯然違背了住房本身的商品性質，偏離了住房市場化的改革方向。不過，從那時至今的十年來，這個違背住房市場化方向的23號文件事實上並沒有貫徹，事實上恰恰相反，過去十年房改所走的路是一條市場化的道路，這也是十年來我國房地產業能夠迅速發展，以致成為帶動國民經濟發展的龍頭產業的根本原因。對於城市的平民大眾來說，十年來房地產業的迅猛發展固然沒有給他們帶來多少居住方面的福利，但其原因不在住房的市場化，而在於收入分配的嚴重不公。

今年8月，國務院又發佈了《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發24號文件），這個文件再次從政策層面提出了平民化的住房體制，其基本思路是，讓低收入家庭享受政府的廉租房待遇；讓中低收入家庭購買不完全產權的經濟適用房；其他收入人群則完全通過市場解決住房問題。與十年前的國發23號文件相比，這一次把廉租房制度作為解決低收入家庭住房困難的主要途徑，並且規定在「十一五」期末，全國廉租房制度保障範圍要由最低收入（低保戶）住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭，這是一大進步；其缺點是仍然沒有走出保障性住房只能是非商品房的誤區，仍然把經濟適用房作為解決城市居民住房問題的重要手段。經濟適用房實際上是行政權力對房地產市場的干預。不可否定，對於房地產業，政府的某些干預是必要的，例如對套型面積的限制就十分必要，但是，政府不能直接干預房價，諸如限制房屋的造價和售價等等。限制了造價和售價，勢必導致開發商偷工減料和土地管理當局的設租和尋租行為，造成大量劣質住房，甚至埋下安全隱患。

堅持住宅的社會保障性質，建立和完善住房社會保障體系，並非要從住房的市場體制退回到所謂「市場＋計劃」的體制，更不是要恢復過去的福利分房。在這一過程中，住房的商品性質不僅不能限制，反而應該讓其充分伸張。針對我國住房的所有權高度集中於少數人這一特殊「國情」，政府應該向那些擁有多套住房的富裕家庭徵收物業稅，以此為住房保障基金，向那些住房困難家庭發放房租補貼，然後讓他們自己去租房。總而言之，在我國的現實條件下，只有把政府的稅收和補貼等財政手段與市場機制結合起來，通過貨幣這個選票來合理分配住房的使用權，讓那些買不起房的人租得起房，才能有效地解決普通百姓住房難的問題。

2007年10月20日於臨海望江門近江齋

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原載《議報》第325期 //www.chinaeweekly.com(//www.dajiyuan.com)