【大紀元4月25日訊】記者陳麗珠／專題報導

央行連續7次調升利率，調幅已達1個百分點，近期又積極引導市場利率走揚，即使市場游資多，各銀行仍然殺低利率搶房貸業務，2%以下的優惠利率卻僅限於首年初貸，第7個月以後大都採取浮動計息方式，尤其到了第3年，房貸利率與初貸前半年差距高達1個百分點以上，精打細算的房貸族，開始著手規劃房貸搬家事宜，銀行業者透露，若繳款紀錄優良，第3年以後的利率有「商量」空間，房貸搬家前，第一步應與往來銀行議價，再做定奪。

央行於93年10月開始升息後，因銀行滿手濫頭寸，市場利率上揚幅度有限，銀行自辦的優惠房貸利率至今維持在2%以下，近期又因雙卡業務遭到緊縮，以至於房貸等屬於擔保放款更是銀行不敢忽略的一塊市場大餅。

房貸利率攀升至3％

同時，根據央行統計，正當消金業務處於風聲鶴唳之際，2月份消費性貸款中，購屋貸款餘額繼續維持上揚趨勢，達到4.015兆元，主要是房貸屬於有擔保貸款，銀行授信風險低，即使不敷成本，銀行還是忍痛繼續推出初貸首年或前半年利率低於2%的優惠房貸專案。

然而，對於初貸者而言，選擇往來銀行大都純就貸款利率進行比較，已有2年資歷的舊房貸戶，即將邁入第3年時，房貸利率優惠程度非常有限，大都跟隨銀行所設定的定儲指數加碼浮動計息，以目前市場水準觀察，第3年的房貸利率大都攀升至3%以上，遠高於首年時期的優惠利率。

銀行業者坦言，過去1、2年，央行升息幅度不大，房貸族還感受不到第2、第3年房貸利率上揚的速度，初貸首年或前半年優惠利率若為1.9～1.98%，第7個月至第3年利率約為2.5～2.8%左右，目前首貸初年或前半年利率還是一樣1.9～1.98%，到了第3年利率大約上揚至3～3.5%左右，差距可不小，房貸族開始可以感受到負擔加重，思考搬家問題是自然的事。

降低負擔紛轉貸

除此，銀行業者說，由於許多房貸戶前2年都處於繳息不還本，到了第3年開始償還本金，負擔加重，利息又上調，考量負擔，因而轉貸到其他銀行機率也不低。業者建議，倘若貸款戶的繳款紀錄優良，信用佳，業者不希望重新尋找客戶，因此，貸款戶認為第3年起的房貸利率高，第一步可以與往來銀行議價，銀行通常會酌予降利率，效果頗佳，降幅端視個人財務狀況。

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綁約條款 提前清償要罰錢

記者陳麗珠／專題報導

貸款時間3年的房貸族動了搬家念頭，搬家前要仔細檢視房貸契約，房貸族精打細算，銀行也非省油的燈，包括一銀、合庫等銀行早已加了綁約條款，郵局近期也加入「綁約」行列，連部分還款都要收取提前清償違約金，最高收到提前還款金額的1%，亦即，提前還款200萬元，必須付出高達2萬元的「分手費」。

銀行表示，銀行給了房貸戶優惠貸款利率後，內部的相關管理成本還是存在，只好被迫採取以時間換取利潤的作法，一般而言，收取提前清償違約金的時間不會擴及整個貸款年限，通常只綁個2年，最高約5年，為了貸款戶搬家及攤平管理成本，業者在給予優惠房貸利率的同時，附加處罰條款，想要提前還錢，那麼就得繳交提前清償違約金。

以郵局為例，以往雖不綁約，現在推出的「好利貸」利率低，前3年分段式固定利率，各為2.15%、2.65%及2.85%，第4年起按指標利率固定加碼0.85個百分點，目前為2.895%，利率遠遠低於政府的優惠房貸，第3年的固定利率也低於市場水準，只好加了綁約條款。舉凡此類專案貸款的貸款戶，無論是提前償還全部或部分貸款時，第1年按提前償還金額1%、第2年0.5%、第3年0.25%，遞減比率計收違約金，第4年起不收違約金。

老銀行雖是人情味較濃，但不脫在商言商的本質，對於想要提前清償的房貸戶，一銀按申請塗銷日前3個月內累計償還之借款本金的1%計算違約金；合庫則是依提前清償本金的1%收取違約金，不過，銀行也透露，提前清償違約金不一定適用全部的房貸戶，若屬於銀行眼中的「優質客戶」，為了留住客戶的心，提前清償違約金的收取與否也有彈性空間，懂門道的民眾不妨多詢問往來銀行，多為自己爭取權益，給自己多一點機會，說不定，將來想轉貸至其他銀行，就不用支付違約金。
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