【大紀元11月13日訊】近來，各種統計報告顯示，上海市的房價大幅度下降。然而很多要買房的上海居民發現，房價並沒有降下去。房地產業內人士也盡量回避房價，而用成交量說話。中華工商時報在近日的採訪中發現，上海140平米以上的大房型出手價是下來了，而100平米的小房型、自住型的價格基本沒動，部分甚至有所上升。而這一部分，恰恰是普通百姓需求量最大的。

統計與買者感受的差距

上海市官方房地產交易中心網近日顯示，上海內環商品住宅預售登記成交均價已經從6月的21,094元／平方米下跌到9月份的15,766元／平方米，跌幅超過25％。

但是在上海地田房產經紀有限公司一家分店王偉民看來，跌幅並沒有報告描述的那麼大。王所處的大木橋路地處徐匯中心板塊，毗鄰徐家匯商業中心，是上海人眼中的好地段。他拿附近的新盤絲廬花語舉例，“絲廬花語6－7月份賣價可以達到1．8萬到1．9萬／平米，現在一些大房型1．6萬／平米也可以成交，然而跌幅超過25％的1．3萬／平米就看不到了。”

而周邊一些多層、老公房以及100平米的小戶型的房產，價格非常堅挺。而這一部分，恰恰是普通百姓需求量最大的。“我們這裡1980年以後的老公房，價格都穩在1．2萬／平米，不跌的。一部分100平米的小戶型新房，價格還略有上漲。”王說。

上海知名房產中介“我愛我家”的業務支持經理渠福琴介紹說，目前跌價最多的是那些外環的、外環附近的樓盤。140平米以上的大房型房產也有較大跌幅，而一些適合白領的酒店式公寓，次新房中的小房型抗跌性特別強。決定房價的主要原因還是“地域”和“交通便利程度”。

“房產之窗”分析師尹喻也表示：6月到9月的上海樓市，房價有波動的僅僅是偏遠的外環、外環以外、近郊環，但是市中心，譬如，虹口、 黃浦那些地段，價格並沒有大動。單價在3到4萬元／平米左右、處於上海頂級地段的豪宅，價格非常堅挺。

業者分析原因 調控效果被質疑

統計為何會與感受背離？ 房地產業內人士表示，很多統計顯示樓價跌了，這主要因為數據表示的價格是上海均價，但這並不是每套房價的個案價格，目前供應量最大的是在上海偏遠的外環、外郊環之間，從成交結構來看，外環的成交量拉下均價。

此外，6月到9月期間，調控政策的密集出台，一些投資者趕在前夜密集拋盤，對他們來說，一定幅度的下調價格遠比繳稅合算。其次，數據顯示的是成交價。一些業主為了避稅，有意作低房價，但這並不是實際成交價。這種現象在這幾個月裡特別多。

房地產業內人士還透露，現在要買房的人並不少，但是市場有效供應就少了。他說的有效供應就是老百姓需求量最大的那些房型小、總價低、朝向好的房產，這種房子用不了多久就能成交。

有房地產研究人士表示：目前上海樓市更確切的說是一種對峙局面。由於上海中心城區的地塊逐漸減少，一些業主預計到房價的未來走勢，在市場暫時不利的情況，就把房產退出交易。而一些覺得房價應該降的人，他在市場卻也買不到房子。

房地產業主承認的確有開發商捂盤的現象。“我愛我家”渠福琴表示，目前大部分業主因為出手價格達不到心理要求，於是把房子轉租，這樣成交量就上不去了。據統計，8月1日以後，“我愛我家”的出租業務比之前上升20％。

一位業內人士質疑道，如果現在仍然是“地段、交通便利程度”決定房價，那豈不是意味著調控對房價的抑制效果被快速吸收了。難道上海樓市有調控免疫力？ @(//www.dajiyuan.com)