【大紀元8月3日訊】房地產得了綜合型狂妄症，一種奇怪的中國土病。這種病病因極為複雜，單一施治至今尚無痊癒病例，據說與本土文化和體制有關，經多方考證請教，特別是研習國際醫學經典，並經中西醫會診，終於搞清了病情，患者病情：房地產綜合型狂妄症。

病徵病狀：五心煩熱、夜寐不安、骨蒸盜汗、神識不清、半身不遂、麻木不仁。病因病原：命火旺盛急火攻心心脾兩虛心悸氣短。

今年6 月末，全國商品房空置面積1.04億平方米，同比增長7.9％。其中，中國的房屋的空置率已超過國際警戒線。

今年1-5 月份商品房和住宅分別同比增長8.9%和11.3%.

一邊是大量（高達20% ）的空置率，一邊是一路狂飆的房價，另一邊是翹首期盼住房的無數眼睛。

是什麼使名叫“房地產”的孝子，變得如此神識不清、麻木不仁？又是什麼令他整日五心煩熱、夜寐不安？

急火攻心的投機心態

全國大多數城市房地產開發的利潤率普遍在10% 以上，中高檔房地產平均利潤率更高，一般達到30% ～40%。 暴利使得社會各類資源拼命擠入，導致炒作之風日盛一日，北京市房地產開發利潤占房價的比重平均達到17.1% ，其中最高的在二、三環之間，達到了20.4%.房地產業的稅後淨利潤在各行各業中為第一位，比平均水平高5 倍，比處於第二的電力煤氣行業的利潤高1 倍。

有暴利就會有“暴徒”。

現在北京的所謂的著名地產企業家，相當部分都是90年代初海南地產泡沫的製造者和制暴者。他們通過銀行貸款，利用政策漏洞，通過內部暗箱操作，在海南大賺其財，當危機到來時，他們捲包走人，給椰風海韻的海南島留下了一棟棟破敗不堪的爛尾樓。到了北京的冒險家竟成著名企業家，整日出現在廟堂之上，高論中國房地產政策曲直；露臉於各類論壇，大談自己的財商和英明神武；聚焦於鎂光燈下，縱論企業家的社會責任，然而無論他們如何表演，都無法掩蓋他們在北京更為瘋狂的投機行經！

當然，投機冒險的不只有他們，還有代表地方利益的各類諸侯。

諸侯們以“經營城市”為名大搞徵地、拆遷、炒熱房地產。通過地價販賣和權利出租中賺取大量資金。

主僕的雙簧可謂天衣無縫。

心悸氣短的資本鏈

投機冒險者往往想以小搏大，與龐大的樓盤相對應的卻是後備資金的嚴重不足，主要依靠負債經營。許多房地產開發企業自有資金不足30％，甚至玩“空手道”。這種融資無成本、負債無風險的“軟約束”，導致房地產企業內源融資動力匱乏，負債率高達76％，也加劇了企業欠債不還的道德風險。中國房地產企業是所有產業中，資產負債率最高的產業之一，比國外房地產企業的資產負債率高5 到10個百分點。房地產企業自有資金嚴重不足，對銀行資金的依賴非常嚴重，風險自然也在銀行。在銀行也就在老百姓，因為銀行的錢畢竟來自於老百姓的存款！

心脾兩虛的暗箱操作

暗箱操作對於地產商而言基本是必修課，通過內部操作，可以輕而易舉地低價拿到理想地段的土地，還可以優化、簡化各類審批手續，除此外他們還要調高樓盤容積率、逃漏稅等手段額外榨取不義利潤。

目前規劃和城建部門批准的市區內樓盤的容積率一般不超過2 ，而房地產商會通過特殊的途徑，打通主管部門的關係，以“多種理由”把樓盤的容積率調高到3 或者5 ，有的甚至調到9 或10，這就意味著在同樣一塊土地上可以開發3 倍、5 倍甚至10倍於土地面積的商品房。調高容積率是壓縮樓盤成本的重要手段。

房地產商手上往往都有資深會計，深諳作假帳的伎倆，可以輕車熟路地將樓盤帳目上的成本金額加大。給外界造成樓盤成本越來越高不得不提高售價的假像。

而所有的暗箱操作，都需要相關部門的配合，沒有內部的配合，只要稍作認真，即可識破。當然內部操作也許要成本，除了項目運作時的各類打點外，還要維繫平時的關係，以西部中等城市為例，節日期間，地產商給一個科級幹部的過節費大概要5000元，處級幹部1 萬到2 萬，局級幹部則需要3 萬到5 萬。用來疏通關係的好處費幾年算下來，大概占到樓盤總成本的2%或3%左右，有的甚至更高。當然這些成本都毫無疑問加在消費者身上。

命火旺盛的陷阱秀

一個規範、完善和發達的市場的首要條件就是交易雙方資訊的對稱。這樣的交易才能算是公正、公平和互利的。

欺上瞞下的投機地產商除了作足上游官方市場，對下就完全失去了對官員的媚態十足，而變得不擇手段。

虛假宣傳的廣告鋪天蓋地，等你付了預付款等各類款項後，實際交付使用後才發覺什麼是海市蜃樓。面積變小了，綠化變沒了。

簽定合同時，地產商更是精設陷阱，他們可以花大價錢雇來部分惟利是圖的律師為他咬文嚼字，精心炮製，待到出現糾紛時讓你有口難辯。

等你入住後，才發現牆有裂縫了，地面滲水了，售後服務也沒了，產權證也難辦了。

而這一切你卻無可奈何！官司打不起，說理沒人聽。

──轉自《維權通訊》(//www.dajiyuan.com)