【大紀元6月26日報導】全球房地產專題報導（美東篇）（中央社記者紀錦玲華盛頓特稿）儘管英國「經濟學人雜誌」警告，明年全球房屋市場可能泡沫化，但是根據美國最新公布的統計資料，五月份全美的成屋銷售量仍創下歷史的次高記錄，房價推升到新高峰。美國房市目前依然火熱，看回不回。

經濟學人雜誌（Economist）最近一篇報導指出，近五年全球各地房價持續飆漲，至少增值了三十兆美元，已經創造出史上最大的房市泡沫。在澳洲、英國等地，房價已陸續回檔，預估美國明年也可能開始下跌，一旦引發連鎖效應，恐怕將造成全球性經濟衰退的大災難。

但是，根據全美不動產商協會的最新統計，美國五月份的平均房價由二十萬五千美元增加至二十萬七千美元；五月的銷售量為七百一十三萬戶，僅次於四月份的歷史紀錄七百一十八萬戶。

美國房市看回不回，讓市場悲觀者的憂慮加深，擔心房市過熱，最後變成泡沫；但是樂觀者並不作此想。

升斗小民投資理財，面對如此兩極化的資訊，如何解讀？美國房地產真的會泡沫化嗎？

看看美國聯邦準備理事會主席葛林斯潘怎麼說？他說，美國的房屋市場整體，還不至於泡沫化，但是，某些地區的市場卻有泡沫化的跡象。

葛老一番話，如此含糊，可能讓投資小民更無所適從。

其實，葛老今年以來，曾經不只一次建議國會，要修法加強規範正快速膨脹成長的美國兩大貸款金融巨頭– 房利美 (Fannie Mae)、和Freddie Mac聯邦房屋貸款抵押公司，而且應限制兩家公司的債券發行規模。

葛老的建議，除了因為房利美公司先前傳出作帳醜聞外，另一重要的原因，即為避免兩家貸款龍頭公司信用過度擴張，危及廣大的投資人，可能進一步造成房市泡沫化危機。

不過，葛老也不是太悲觀。他說，美國的房屋市場整體說來，還不至於泡沫化。

他認為，關鍵在於「市場需求」。因為有需求支撐的經濟成長，會走得紮實些，不擔心泡沫，這是有別於過度擴張信用或投機式投資所造成過熱的假象。

探究美國的房價、銷售量繼續飆高的原因，主要還是市場需求不減。在貸款利率仍低，平均薪水增加的情況下，民眾買房子的意願仍強。

依據美國房地產專業機構Homeownership Alliance發表的報告指出，未來十年間，美國家庭首次購屋需求將高達二千四百萬戶，自有住宅率可望由目前的百分之六十八，提高至百分之七十以上。換句話說，在未來十年間，每年必須提供二百萬個單位的新住宅，以因應市場需求。

房地產的需求量持續成長，尤其以大城市為最。全美房價高漲的地區，包括加州的洛杉磯和長灘、紐約市、芝加哥、華盛頓特區等。

在這些地區，如果是貸款購屋自住，則不必太擔心泡沫化。畢竟大城市，外來人口仍不斷湧進，市場需求不曾減量；另一方面，土地稀有，供給量有限，即使再怎麼泡沫化，下跌空間相當有限。何況大都會區的房子租金向來昂貴，購買或自用住宅貸款利息，也相當於付出的租金，只要住得久，不必憂慮被套牢。

如果不是自用住宅，投資人為了增值利潤，大舉擴張信用來投資房地產，則可能要考量：房地產過去數年漲幅已高，再上漲的空間有限，一旦泡沫化，房價下滑，脫手不易，投資戶可能慘遭套牢；加上目前美國聯邦基本利率仍處於低檔，未來利息可能繼續調高，借債高築下，利息負擔沉重。

專家們建議，投資人現階段可能要檢視，自身到底是處於何種狀況？要妥善調整投資策略才是上策。