【大紀元6月14日訊】我們並不擁有任何房屋的所有權。我們以為自己在買房，但准確的說，我們支付的隻是70年的房屋租金。

名義上，大多數人花半輩子的錢，擁有了一套或幾套私人房屋的所有權。也可以將精美的房屋所有權証死死攥在手裡。但這並不代表財產權的牢靠。“所有權”這個詞的核心就是永久性的佔有和用益的權利。它隻可能在三種情況下消失：主人拋棄，國家征用（要有補償）或者客體滅失。一切有時間限制的權利是不配稱之為所有權的。因為它們可能僅僅因為時間“嘀嗒嘀嗒”的經過，就人間蒸發了。

我們的房屋所有權，就是一種與所有權的性質背道而馳的權利。它被捆綁在40年（商業用地）至70年（居民用地）不等的土地使用權的期限上。根據《房地產管理法》，土地使用權的續期必須重新批准，重新繳納土地出讓金。否則土地使用權及其附著的建筑物，都會被政府無償收回。這就是最近開始被輿論關注的“70大限”問題。

不動產是最根本的私有產權，是一切私有財產的起點，也是個人尊嚴的一個來源。英國革命中，“掘地派”去開墾公地，說土地是上帝賦予我們的財產。印度獨立運動中，甘地為了反抗英國收取鹽稅，親自去海邊晒鹽，說這是上帝自古以來賜予印度人的財產，不需要向任何人繳稅。人首先要有立錐之地，連立錐之地都沒有，一切財產在某種意義上就都是“浮財”。最可怕的一件事，就是房地產和我們一起慢慢變老，最重要的私有財產的積累在代際之間被斬斷，到頭灰飛煙滅。最可怕的一種私有產權制，就是繞開天賦人權觀念、繞開土地私有的產權制。

今天，我們並不擁有任何房屋的所有權。我們以為自己在買房，但准確的說，我們支付的隻是70年的房屋租金。基於目前的地權制度，我們無法“買斷”任何一間房屋。所以即使沒有暫住証制度，你也可以說我們每個人都暫住在中國，我們擁有一個共同的房東。在最根本的財產上，我們依然隸屬於一個共產主義的烏託邦。在最根本的意義上，這個政府首先是作為地主在統治我們，作為地主的統治，本質上就是殖民。

70大限，不是簡單的消費者權益問題。是一個基於私有財產權的交易體制，如何在中國社會得到最終確立的問題。如果法律將我們的一種權利命名為“所有權”，但又規定這種權利會在40年或70年後自動消失。不客氣的說，這就意味著對私有財產權的一種大規模剝奪。把土地使用權和國有土地的所有權分開，讓前者有期限的流通。這種地權制度是90年代階段性改革的姑且之道。在今天，這和《憲法》修改所確立的“保護私有財產權”的原則就已構成顯著的沖突。

一個基於私有產權的交易體制，不可能僅在一代人的時間內確立。我們的市場化用了20多年。我們的東西能不能夠確定是我們自己的？唯一有效的檢驗就是私有產權在代際之間的順利傳承。土地使用權出讓是從1990年正式開始的，最短的商業用地的期限將在2030年到來。最長的居住用地期限將在2060年到來。這就為未來政治制度的深刻轉型，人為增添了一個巨大的制度變量。

最近李實等人的《中國居民財產分布研究報告》（《中國經濟時報》2005年4月26日），有一個看起來非常荒謬的數據。中國社會最窮的10％的人口擁有的人均土地價值，竟然比全社會最富的10％的人更多（研究者將房產價值剝離在一邊計算）。研究者的無所適從，揭示了土地產權在今天是如何脆弱、游離和不真實。通常說，中國的改革模式是經濟體制改革先於政治體制變革。這個模式要成立，就要在制度上得到一個成果。即私有產權秩序搶在了憲政民主秩序之前得到了確立。然而，人們對土地產權的要求一天沒得到應許，這個所謂優勢就存在巨大的變數，不能說已經形成了。

“70大限”其實是一柄高懸的達摩克利斯之劍。一種最顯赫的私人權利偏偏呈現出一種最惡劣的不可測性。這種不可測性高懸在每個購房者的頭上，每個開放商和房地產市場的上空。也像一個幽靈徘徊在私有產權制度和未來中國政治制度轉型的前途上。

任何一種短期地權的設計，都將不可避免的增大市場波動和政治風險。如果時逢制度轉型期，風險還可能倍增。目前土地使用權期限的差異，還沒來得及反映到房地產價格上。如1995年的《房地產管理法》，並未對原有的城市私有房屋的土地使用權作限制，事實上這些私有房屋如果不拆遷，它們的土地使用權就應當是無期限的，而不是70年。但目前的拆遷補償卻完全沒有對這種特殊的地權價值作出評估。

不過隨著剩余期限減少，就會逐漸給房地產價格帶來沖擊，尤其是當期限過半之後。二級市場上的地產價值會出現反市場規律的遞減，二級市場的風險增高和期限遞減，也會過分刺激新批土地的開發。二手房市場的交易和價格會逐漸受到不可測前途的影響，不同期限的房產也會導致拆遷補償的價格混亂，蘊含更大的腐敗空間。此外經營上的各種短期行為更無法避免。假如這些被人為延遲的變化，不幸和更深入的制度轉型時期相重合，房地產市場就可能像股市那樣，成為一個波動頻繁的“政治指數市場”。

回顧“97大限”對香港土地市場的影響，有助於理解這種顧慮並不是杞人憂天。1997年之前，香港作為殖民地大體實行不超過99年的土地批租制度。70年代香港地產逐漸繁榮，1979年港督麥理浩向鄧小平提出，允許英國政府批出超越1997年6月的土地契約，但被拒絕。隨後樓市狂跌，僅1982年就下跌6成。到1983年底香港樓市已全面崩潰，此時距1997年的最後期限還有13年。所幸中英兩國首腦的政治智慧，足夠去達成一份和約。1985年中英《聯合聲明》，允許香港政府批租土地到2047年6月30日（50年不變）。才解決了產權秩序在不同主權及政體下的傳承問題。

1997年後，香港延續了作為殖民地痕跡的土地批租制度，批租期限不超過50年。但續期無需繳納地價。並且因為香港一貫採用年租金的制度，分散了風險、成本和預期。使土地租用期限就像商標權的期限一樣，隻具有程序性的意義，事實上可以永續。它的法治傳統則保証了這種永續的穩定性。更何況中英談判本身是一種高度理性的化解方式。這些優勢我們都沒有，“70大限”的影響就遠甚於“97大限”。

目前，一是全體購房者受憲法保護的財產權利，二是作為改革目標的一個牢不可破的私有產權和交易體制，三是未來的憲政民主轉型和整體上的制度安全，都要求政府盡快化解“70大限”，以適當的方案賦予私人房產以法律上的永久性，真正確立一種有立錐之地的私有產權秩序。一種方案是走向大多數國家的土地私有制度，隻有土地私有才能破除政府的地主身份，使民主政治的邏輯成為可能。當然這會是難度最高的。中策是土地使用權的物權化，承認永久性的使用權，配上年租金制度。下策則是鴕鳥政策，簡單的宣布所有地產免費續期一次，越拖問題越嚴重。

“70大限”其實也是民主轉型的大限。對政府來講是一個非意圖的時間表。最短的40年限期，將從2010年開始陸續過半，2030年開始陸續到期。最長的70年期限也將從2025年開始陸續過半。不能在此之前徹底解決房地產的私有產權問題，就會給未來埋下最大的隱患，就是“70之後管它洪水滔天”，對歷史不負責任。

上帝曾經對亞伯蘭說，“我要將你現在所躺臥之地，賜給你和你的後裔”（《創世紀.28.13》）。這話的意思是，土地要麼屬於它的每一個耕種者、居住者及其無窮的後裔，要麼就屬於撒旦。

2005-5-28修訂。

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