【大紀元3月26日訊】三月十七日，也就是在剛剛結束的「兩會」上，溫家寶的政府工作報告中首次把控制中國房屋價格問題列為政府的一個重要工作重點的幾天後，中國人民銀行向各大商業銀行總行發出緊急通知，要求各商業銀行調高商業貸款利率，執行5年期以上6.12%的利率標準。相應的個人房貸利率一下子提高了0.59個百分點，而且今後銀行很可能會再次提高利率水平，對於購買多處住房的貸款人也可能會採取更多的限制。

由於近年中國房地產價格飛漲，已經超出了廣大工薪階層人士的承受能力。此次央行提高利率旨在給房地產降溫，不過專家認為提高利率只治標而不致本，唯一的結果是增加了買房者的經濟負擔。

那麼甚麼是中國房地產的結症呢？

＊ 高速增長的中國房價

中國於1998年開始全面改革房屋分配製度，廢除分房制，實行商品房制度。從1999年到2004年期間，中國商品房平均價格成加速增長勢頭，有些地區和城市的房屋價格漲過了兩倍，甚至三倍，遠遠高於同期國民人均收入的增長速度。

2004年中國政府採取加息和收緊房地產貸款的政策，但並沒有能夠抑制住全面上漲的房價。 中國人民銀行2005年初發佈的《中國貨幣政策執行報告》提出2004年中國土地交易價格、房屋銷售價格、房屋租賃價格同比分別上漲10.1%、9.7%和1.4%。

新年剛過，上海的平均房價又創新高, 達到每平方米9270元，市中心地段超過每平方米1萬2千元的樓盤並不少見。而上海的一般工薪階層的家庭收入在3萬元左右，是不可能買得起房的。

縱觀全國，在房地產開發中，開發商一味追求房型的豪華，不少城市甚至已拋棄了經濟適用房。表面的理由很簡單：同樣的資金買到同樣的土地面積，如果建經濟房，開發商利潤要比建豪華房低，所以開發商都在追求建高檔住宅。當然，前題是市場有那麼大的對於高檔住宅的需求。

不過真正推動房地產價格高漲的原因還在於房地產業的高額利潤吸引了各方利益集團參與絞逐，造成了風借火勢，火借風威的局面；由於中間過程的非透明性，從土地轉讓到最終樓盤售出，中間各個環節都滋養了一批腐敗勢力瓜分利潤。

＊ 政府是土地的壟斷者

政府對土地的壟斷供應可以使政府輕而易舉的操縱土地價格。表面上看，全國房地產企業超過4萬家，是充分競爭行業，但由於房地產業的上游－土地市場是政府獨家壟斷，由政府批土地和制定招拍掛政策，實際上充當了土地供應的壟斷商角色，因此，政府完全有能力獲得「壟斷的超額利潤」。而財政收入以及GDP是考核地方官政績的重要指標，因此，各地政府當爭相「向上」操縱土地價格了。至於說本地百姓如何買不起房子並不在考核範疇，當然也就沒有人真正管了。

儘管從前年下半年開始土地市場引入了競價機制，但由於競價拍賣機制只適用於競爭性市場，而在土地市場國家高度壟斷和土地資源供不應求的情況下，競價拍賣機制只會提高房地產企業對地價的預期，為壟斷供給的壟斷產品形成壟斷價格，並且不斷把這種壟斷價格推向新高。

＊ 政府官員下海青睞房地產

以2004年「富比世中國百富榜」為參照標準，100名富豪中就有近半數涉足房地產業，位列中國大陸富豪排行榜前十名的7個人都有房地產業，而前20名富豪中有10人從事房地產業。

財富的誘惑吸引了大批政府官員，事實上，在中國大陸，房地產業天生就是和政府關係密切的行業。而對於政府官員來說，去企業任職，尤其是房地產業，是一個再好不過的選擇。據稱，去一般企業任個副總，年薪至少過百萬，有的還有干股。

在上海房地產企業中，官員、「准官員」出任外資或者民營企業要職的比比皆是。以開發新天地而著名的裡安集團，其董事長特別助理周永平，原是上海市新聞辦的一位處長，曾任上海某報主編。上海證大集團某副總則是原浦東新區規劃局的一位領導。2004年中國富豪排行榜 24位的童錦泉旗下的長峰集團，主要開發項目在上海市長寧區。該企業更是聘用不少房地局退休領導任要職。

中國高干的孩子被稱為「太子黨」，其中涉足房地產業的不在少數。鄧小平的次子鄧質方在其父生前縱橫商海，在全國瘋狂圈地佔地，大發地產財，一度被視為中國的地產大王。

深圳銀湖的發展商分別是楊尚昆的女兒、王震的兒子、黃麗滿的丈夫、厲有為的兒子、李子彬的兒子、李灝的女兒的公司。

＊房地產為腐敗提供溫床

由於開發商－特別是有政府背景的開發商，與政府部門有著千絲萬縷的聯繫，許多被披露的貪官大案多與房地產有關。據官方統計，浙江省1998年至2002年，房地產行業職務犯罪案件共100多件、116人。其中房地產管理部門38 人，房地產開發企業78人，受賄案件占54.31％，立案人數和大案數呈逐年增長趨勢。

房地產商的賄賂也使得許多中共高官紛紛落馬。2003年3名被查處的正部級官員：國土資源部部長田鳳山、原貴州省委書記劉方仁、原河北省委書記程維高，都和房地產腐敗扯上了關係，早前的瀋陽市長慕綏新、副市長馬向東、深圳市副市長王炬等大部份高官的落馬也都或多或少和房地產受賄案件有牽連。

＊ 囤積土地和現房製造高價位

有背景的開發商可以手眼通天，無視各種法規。他們往往憑關係搞到廉價土地，而且數量巨大。之後，或是轉手倒賣，或是囤積製造土地供應緊張假象，因此抬高價格。

2月24 日出版的中國《財經》雜誌報導，上海房地產主管當局經過對歷年出讓土地檔進行清理以及實地核查，結果發現至2004年初，全市已經政府出讓但尚未開工的閒置土地高達3600餘公頃。

現房方面同樣存在囤積的戲法。2004年政協北京市第十屆委員會第二次會議的一項提案表示北京住宅樓空閒率為60％，希望整頓市場。

目前上海商用和住宅樓的閒置率為30～40％。

2004年杭州的樓盤放量遠遠超出前幾年的同期，供應量急劇放大。而此前杭州的樓盤放量不多，其實與開發商的囤房待價而沽的售房心態有關。

報導稱，從2005年3月1日到3日，上海市房屋土地資源管理局一連查封了7個涉嫌違規炒作、售賣的樓盤，其中3月3日一天就緊急查封了6個樓盤。上海市主管部門指出：這些樓盤的開發商通過反覆簽訂、撤銷房屋訂金合同來囤積房源，或是虛構購買主體，簽訂虛假合同並反覆撤銷，從而哄抬房價。被查出的虛假合同中最高的一套單價竟高達每平方米11萬元，虛高近15倍。

＊ 媒體充當吹鼓手

房地產業除了政府這個保護傘，還與媒體唇齒相依。北京一房地產業內人士還指出，開發商都培養了一些記者，形成一個內部圈子，他們定期寫吹捧新聞，製造概念。

房地產廣告在媒體廣告中的絕對比重使得媒體在對房地產違法事件中的報導不能有的放矢。去年廣州的富力半島花園發生暴力事件，據業內人士說，廣州的許多媒體很早就得到了消息，但最後富力投放了廣告的廣州幾個主流媒體都為了不得罪廣告大客戶而不報導此事。

媒體為了吸引房地產廣告，還主動投懷送抱與房地產開發商合作。在媒體與房地產商的合作中，最具影響力和最有效的莫過於明星樓盤評選。某房地產業內人士說，明星樓盤評比的一個重要指標就是廣告投放量，一般而言，省級明星樓盤的標準是50萬元，國家級明星樓盤的標準是200萬元。

＊ 金融危機

最近人民銀行上海分部發出了房貸金融危機的警告，暗示60％－70％的商業銀行貸款與房地產有關，一旦「泡沫」破裂將導致萬億級的壞帳。

按規定，銀行貸款的前提是開發商前期投入25%的資金，但如果開發商被銀行評為優質開發商，資金要求可以放低。一房地產公司副總告訴大陸一家媒體說，如果打通關節，銀行的人會對開發商進行指點。比如向開發商透露只有銀行內部才知道的「打分制度」，這是對開發商資質認定的一個重要指標；並指導如何修改資產負債表以提高分數便於貸款。這樣，開發商就神不知鬼不覺地成了資產優良的公司。

開發商通過抵押批文和樓盤從銀行獲取建設資金後，接下來就是用「假按揭」套取更多資金。其典型操作手法是，蒐集員工的身份證或一些不知情的人的身份證，簽訂虛假售房合同，然後和真合同混在一起從銀行獲得按揭貸款。

這樣，開發商可以把絕大部份的金融風險轉移給銀行。

個人貸款方面，根據中國人民銀行最新發佈的2004年第四季度貨幣政策執行報告說，中國購房貸款增速的回落並不明顯。2004年末，該項貸款餘額為1.6萬億元，增長35.15%。其中個人炒房者不在少數，普遍認為當房地產泡沫一旦破裂，房價勢必大幅下跌，尤其是最後一棒的接手人，在無法脫手或不願意以低價出售的情況下，很有可能不再還款，而銀行拿到抵押的房產後又無法變現，最終只能成為銀行壞賬。

＊ 社會危機

房地產業的種種腐敗造成了巨大的社會危機。有經濟學家認為，90年代是代表共產黨利益的政府與所謂的「精英階層」對廣大股民的掠奪；21世紀前10年則是該統治集團和各既得利益者對全國80％民眾居住權的掠奪。

暴力拆遷在中國房地產暴力中無疑是最嚴重的。近段時期，由於暴力拆遷所引發的案件屢屢發生：2003年8月21日，南京長江路鄧府巷拆遷釀出慘劇， 8人自焚抗議身亡；2003年9月15日早上，一名來自安徽農村的農民為了對所在地方政府的拆遷政策不滿，在北京天安門金水橋前自焚；2003年7月18日凌晨，北京西城區鬧市口大街的居民遭20多人的「棒子隊」一頓打砸襲擊，造成多家被砸、多人受傷。2005年新年，天津強拆中發生警察強拔輸液管，抬走重病在床的老人，造成其隨後死亡，兒子抬屍上北京上告的事件。

國務院發展研究中心主辦的《中國經濟時報》日前也批評了北京拆遷中的嚴重問題，文章披露，僅北京國貿三期工程拆遷就造成6人以上死亡。文章援引北京居民的一段民諺，深刻揭示了中國目前暴力拆遷的嚴重情況，「拆遷、拆遷，一步登天，到了拆遷苦不堪言。強拆大軍一到，我死難閉雙眼。9米平房遭強拆，三口之家毀於一旦，天呵，睜睜雙眼！」

據中國大陸十個省市統計，在458萬1千畝園區實際用地中，未經批准用地高達314萬6千畝，占68.7%。由於一些地方不尊重農民意願，強行徵用農民集體用地；一些地方在征地中，不安排農民就業，經濟補償不到位，造成不少農民失地又失業，嚴重影響社會穩定。

腐敗滲透到中國房地產業的各個環節。一方面，控制各種資源的利益集團互相庇護、利用，抬高房價，肆意掠奪社會財富。另一方面，占80％人口的普通民眾或是望「樓」興歎，或是在媒體的各種虛假消息的驅動下跟進炒房，極有可能重蹈炒股復輒。而擁有20萬億儲戶存款的銀行卻承擔了60％的貸款風險。各界都在注視著2005年中國經濟的走向，房地產危機更是焦點的焦點。
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