【大紀元2月5日訊】TONY從前在中國大陸學習土地管理專業七年直至取得碩士學位， 畢業後從事上市公司房-地產評估和諮詢， 是大陸註冊房地產估價師。來美後繼續攻讀房地產金融專業博士學位，現在是SULLIVAN FINANCIAL SERVICES房屋貸款員。TONY的聯繫電話是848-219-2978，電子信箱是dearphonecard@yahoo.com。
（三）申請房屋貸款時的幾個基本問題
　　不管是買房子或是重新貸款， 申請房屋貸款都不僅是一個利率的問題，對大多數人來講，房屋貸款可能是一生中涉及金額最大，持續時間最長的債務負擔。所以，在申請房屋貸款時要對它有一個基本的瞭解。下面幾個問題將有助於你在申請房屋貸款時作出正確的選擇。
1. 你準備在這個房子裡住多少年﹖
　　儘管這是一個很難回答的問題，在拿起電話Call房屋貸款員之前，對這個問題一定要有一個答案。因為你的房屋貸款員一定會問這個問題。對這個問題的回答將決定﹕你要選擇固定利率（Fixed Rate） 或浮動利率（Floating Rate）的貸款﹔你要不要付點數（Point）來降低利率﹔對於要重新貸款的情況，重新貸款是否值得。
　　根據1998年美國人口調查資料（U.S. Census Data）， 屋主在自己的房子中平均居住8.2年。這就是說，50%的屋主會在8.2年內遷移，另外50%的屋主會在現有的房子中居住超過8.2年。在比較肯定會在3 -5年內遷移的情況下，要考慮選擇ARM（Floating Rate Mortgage），在短期內沒有遷移計劃的情況下，就要考慮固定利率，並且可以考慮付點數來降低利率。
2. Closing Cost 是多少﹖
　　美國聯邦法律要求貸方提供貸款申請者「Good Faith Estimate」。這會逐條羅列Closing Cost﹕一般的Closing Cost會包括﹕申請費（Application Fee），評估費（Appraisal），Title Insurance，Survay，律師費，房屋檢驗費（Inspection）等等。這裡需要注意是﹕1）不同的公司收取的名目和數額會有一定的差別 ﹔2）有些名目和數額會有一定的彈性，所以要逐條逐項地與你的房屋貸款員核實﹔3）在申請貸款時，一定要求你的房屋貸款員提供一份「Good Faith Estimate」給你。如果你的房屋貸款員拒絕提供，那麼很有可能有貓膩。那就要考慮換一家銀行了。
3. 多長時間可以持平（Break Even）﹖
　　在買房子時如果決定付點數來降低利率，或重新貸款付Closing Cost，要計算需要多長時間可以Break Even。簡單的算法是﹕用Upfront費用（點數或Closing Cost）除以每月的節省數額就是一共需要的月數來Break Even。舉個例子講，對於一個$200,000的貸款，如果No Cost重新貸款的利率是5.25%，而付$2,500 Closing Cost重新貸款的利率是5%，每月可以節省$41，那麼Break Even就需要大約5年。如果Break Even需要5年，而你只計劃居住4年，那就要考慮No Cost重新貸款。
4.需要鎖定利率（Lock Rate）多長時間﹖
　　在買房子時，你要與賣方和貸方協商Closing Date，在重新貸款時，要採納你的房屋貸款員的建議。不同的公司Process一宗貸款需要的時間會有很大的差別。即使同一家公司，在不同的時期 Process需要的時間也會有所差別，比如說，在利率急劇降低，重新貸款申請劇增的時期，就要考慮延長鎖定時間。這裡需要注意的是﹕在申請貸款時，一定 要向你的房屋貸款員索要「Rate Lock Form」。這其中應該說明鎖定的日期，利率，貸款數額，及鎖定的利率失效的日期（Rate Lock Expire Date）。
5.你是否可以每月按期支付還款數﹖
　　包括應付的利息和本金，房產稅，房屋保險，可能的Private Mortgage Insurance 和Association Fee，以及不定期的房屋維修費用等， 在決定買房子時，申請貸款前，要根據家庭收入的多少，收入的穩定程度，存款數來決定買甚麼價位的房子和申請多少的房屋貸款。一般來講，用於房子上的支出不應當超過稅前收入的35%。超過40%付起來就會比較吃力。
6.你的信用分數（Credit Score）是多少﹖
　　在本專欄第一期中，我對信用分數有較詳細的論述（錯過第一期的朋友可以與我聯繫索取）。在申請貸款時，要首先瞭解你的信用等級和信用分數。不同的信用分數 會決定你可以拿到甚麼樣的利率。一般講，信用分數超過720就可以拿到最好的利率，信用分數低於550分就需要支付較高的利率。
7.是否有提前還款的罰款（Prepayment Penalty）﹖
　　NJ和PA的法律規定，除了極少數有提前還款罰款的ARM Program外，都沒有提前還款的罰款。所以在力所能及的前提下，每月可以多還一些本金。在本專欄第一期我還著重提到維持不低於原來的月付額是一些重新貸款的必要條件。這裡需要注意的是﹕在不能肯定的情況下要諮詢你的房屋貸款員。
當然，這裡涉及的只是一些最基本的問題。在實際操作中個人情況千差萬別，有經驗的房屋貸款員會因人而異，作出對客戶最有利的選擇。
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