【大紀元12月29日訊】筆者在國內孩提時，看過一部戲叫《白毛女》，大部份內容都記不得了，只記得地主黃世仁是怎樣在大雪紛飛的冬天，逼迫窮人「白毛女」逃上山（按﹕現在有文章說是編造的情節）。最近這段節日期間，新州和紐約州的法庭和執法官（City Marshall）都自動熄火不簽判決書或者暫不驅逐那些由於各種原因而要被房東逐出門的房客上街頭，一直到明年一月上旬才恢復。筆者的辦公室這幾天都要向房東客戶解釋這條不成文的法律。每年從感恩節至元旦這段時間給要被逐出的房客們一個對方住過年的常規。筆者不知道這是資本主義社會光明的人道一面﹔還是那些房東們向筆者抱怨在美國做房東的難處一面，筆者無意評論。不過，在美國的確有時是做「白毛女」的窮人比地主「黃世仁」還要兇，而政府判定的法律可以說有偏向於房客一面。在房東和房客法庭上，稍有程序上一點不妥，訴訟案就給法官撤了。今天要介紹的例子就是一個明顯的例證。

　　本案的房客在紐約州的自由港市（Freeport）向房東租了一房一廳的柏文，在2000年9月8日，房東用掛號信給了房客《違約通知書》（Notice of Default）、《十天糾正違約通知書》（Ten Days’ Notice of Cure）以及《三十天租約取消通知書》（Thirty Days’ Notice of Cancellation ）。房東稱房客在在柏文裡住了過多的人而違約。這份《十天糾正違約通知書》是在2000年9月8日以掛號和平信寄出並且在糾正書中要求房客在2000年9月18日糾正違約。房客也承認在2000年9月9日收到通知書，房客稱他只有9天去糾正違約情形。

　　在30天租約取消期過後，房東開始了逐客的訴訟（Holdover Action）。房客動議撤案，爭辯到她沒有得到法定的十天之機會來糾正違約。房東反駁說，十天的通知應以9月8日那天寄出的時間為準，房客因而已經收到法定足夠的通知時間。地區法庭撤消了房東的訴訟，理由是房東沒有按照民事訴訟法CPLR2103條規定的「加五天法」，在法定的期內送通知，如果通知書是由寄信發出。這次中級上訴法庭維持原判，但是不採納下面法庭「加五天法」的說法。中級上訴法庭在有意見分歧下也維持原判，其判決是十天應以房客收到通知書起計算。持反對意見的法官認為，十天應以寄出去那時計算，因為房東無從知道房客哪天收到通知書。

　　房東不服又繼續上訴至紐約州最高上訴法院。紐約州最高上訴法院也維持原判。其意見書簡析如下﹕ 根據紐約市租金穩定法第2504.1條，房東需7要給違約房客書面通知後方可進入法庭，逐客通知書須告知房客犯了甚麼而違約，並且要明確告知房客在不得少於十天內以前必須糾正。如果房客在規定的時間內糾正違約，房東不可去法庭逐客。租金穩定法第2508.1（a）條又規定，通知書可以由人送達或者寄掛號信 。

　　本案的房東爭辯，通知書在寄出時就滿足上述送通知書的要求，所以在2000年9月8日送通知書時房客就有10天的糾正期。房客反駁道，由於法律沒有明文規定是以哪天開始計算至少十天的通知，故下面法庭解釋，從立法的政策角度去分析是正確的解釋，所以如果房東採用郵寄，應多加「五天」計算，給最少的十天通知要求。紐約州最高上訴法院同意房客說法。

　　在解釋規定時立法者之意圖是主要的考慮因素，租金穩定法的目的是解決紐約州的房屋短缺的緊急狀態，也是防止利用租金不當獲利、投機和其它不正常的危害公眾健康、安全和福利的行為。

　　考慮到通知書是甚麼時候完成送達的程序，所有審理本案的法庭都認識到法律本身並未做清楚規定。讀了前述的第2508.1（a）和2504.1（d）條，法庭後來認為下面的法庭處理是正確的，所以本法庭裁定房東選擇用寄信送通知書給房客須根據民事訴訟法第2103（b）（2）條，多加五天。在這種情形下送通知書應以寄出的時間為準。而且只要有寄通知書的宣誓書就滿足了法定的假定已經寄出通知書，房客沒有提出合理解釋，僅否認沒有收到是不足夠推翻已經寄出通知書的法定假定，這樣多加幾天是必須的，以便防止房客處於不利的情形。

　　房東的辯論與立法者的目的不符合，造成了不能確定結果﹔中級法庭以房客收到通知為計算，也會造成房東不能確定計算法定日期。平衡立法的目的以及合理的執行方法，本法庭採用寄通知要「加五」的規則。本案的房東沒有給予最少的十天機會去糾正，故下面法庭撤案是正確的。

　　原案請見ATM One,LLC v.Landaverde,2 N>Y>3d 472（4/3/2004）◇
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