【編者按】TONY從前在中國大陸學習土地管理專業七年直至取得碩士學位，畢業後從事上市公司房地產評估和諮詢工作三年， 是大陸註冊房地產估價師。 來美後取得房地產金融專業博士學位， 現在是SULLIVAN FINANCIAL SERVICES房屋貸款員。有興趣者請聯繫，電話﹕848-219-2978， 電郵﹕dearphonecard@yahoo.com。
（一）信用分數（FICO SCORE）
　　美國是一個信用國家， 買房子時幾乎無一例外都會涉及到申請房屋貸款。儘管很多人或公司可以一次付清買房所需的款項， 但是還是選擇了一定數量的貸款。 也有一部份人可以提前付清所借貸款， 他們還是保留了一定數量的貸款餘額。 這其間主要是出於稅收上的一些優惠， 以及維持一定的信用分數和信用等級的考慮。
　　剛到美國的朋友，在申請第一張信用卡時都會經歷一定的曲折，用卡也都只會有$500 到$1000的額度。這是因為沒有信用歷史的緣故。在美國大到買房子小到買手機，凡事只要涉及信用交易， 都會涉及到查證信用報告（Credit Report）。
　　信用報告詳細地記錄著人們的每一筆款項行為，如借款行為，包括有類型， 數目， 日期，是否有延誤，糾紛，官司，等等。這些信用記錄一般每一個月都會更新一次。 其中的信用分數 （FICO SCORE）就是綜合信用報告裡的所有信息，是用一定的數學公式計算出來的一個數量化的信用等級分。FICO，是 Fair Isaac and Company 的縮寫， 是美國一家專門提供信用分數計算軟件公司的名字。一般的信用報告會包括三家最大的信用報告機構所提供的信用分數﹕Equifax, Experian and TransUnion。 一般來講， 信貸機構會取三個數的中間值作為信用決策的依據。比如你的信用分數分別是721， 735， 740， 那麼信貸機構就會取735，作為是否提供信貸和決定信貸數量的依據。分數越高意味著信用等級越高。
　　各家信貸機構在信用決策時對信用分數的依賴會有一定的差別。 這主要和借貸性質，數量，期限都有關係。在房屋貸款中，>720的信用分數一般就認為是最好的信用等級，通常可以拿到最好的利率。<600 的信用分數一般都會存在有一定的問題。所以通常拿不到最好的利率，有時需要通過特殊的Program才能拿到貸款。怎樣才能有維持一個較高的信用分數﹖
　　1）到美國後要儘快申請信用卡，日常開銷儘可能用信用卡支付。信用分數需要六個月以上的信用記錄才能開始計算。但是這裡需要注意的是，不要一下子申請過多的信用卡（3-5個為佳）。新開的帳戶會自動降低平均信用年限，進而影響信用分數。不要申請不必要的信用卡。不用的信用卡不會對你的信用分數有多大幫助。
　　2）及時支付帳單，包括一些有爭議的帳單。 晚付和拒付的帳單會對你的信用分數有 巨大的負面影響。一旦貸方 file collection account，後來即使付掉，它還是會在你的信用報告裡連續顯示七年。對於有爭議的帳單，即使是貸方的過失，也要在最後期限之前支付，然後再慢慢地與貸方論理要回所付款項。只有這樣才會避免讓無謂的糾紛影響你的信用分數。中國人一般都有按時支付帳單的習慣，所以信用分數一般也較高。少數人信用分數較低，拒付有爭議的帳單，恐怕會有罪魁禍首。
　　3）避免過於頻繁地 run 信用報告，在短期內多次run 信用報告會迅速地降低信用分數。曾經有顧客在2003年4月份尋找房屋貸款，就有在三天內讓五家銀行 run 信用報 告的記錄。
　　4）信用有問題要從現在做起，日積月累，做好長期打算。
　　5）申請房屋貸款時，不要忘記索要一份你的信用報告。如果信用分數>720，不要忘 記詢問你的貸款員是否有利率優惠。
（二） 個案分析﹕是否需要重新貸款。
　　過去兩年美國的房屋貸款利率達到50年來最低點，幾乎所有的屋主都有至少一次的重新貸款。TONY本人2001年靠$10,000存款買房，兩年多來重新貸款兩次， 利率從 最初的7% 降低到現在的5%，每月省下不少。加上房子價格不斷上漲（上漲35%），投資回報率不知不覺間超過500%﹗過去5年間買下房子的朋友在這裡恐都有同感共識。
　　顧客最多的問題就是﹕已經支付貸款好幾年，再重新貸款重頭開始，是否化算﹖是不是利率要至少降低0。5%才化算﹖ TONY對這個問題的回答是﹕
　　1）只要貸款餘額不少於$100,000，利率降低時都可以考慮重新貸款。一個簡單尺度是﹕首先詢問你的貸款員是否有NO COST重新貸款。在此前提下只要利率能降低都可以考慮重新貸款。
　　2）對於已經支付2至3年以上的貸款情況，在NO COST重新貸款時，要維持每月支付不低於重新貸款前的月付數額才化算。即儘管利率降低能減少每月最低支付數量，如果能夠保持每月支付不低於重新貸款前的 月付數額，就可以在NO COST的前提下縮短貸款期限，從而達到節省的目的。
　　3）在NO COST的前提下，只要能夠降低利率都可以考慮重新貸款。0.5%之說是老黃曆。其根據是﹕若干年前並沒有NO COST重新貸款，為一個典型$200,000的貸款，顧客需要支付大約$2,500的費用來重新貸款。那麼只有當利率降低0.5%以上時，才可以通過重新貸款在3-5年內省下所支付的$2,500，從而達到Break Even。 但是時過境遷， 最近幾年來，幾乎所有的貸款機構都提供NO COST重新貸款，在此前提下0.5%之說也就失去了它的合理性。事實上，過去3年間利率一降再降，有很多屋主都有一年內多次重新貸款的情況。具體的重新貸款案例﹕
　　G先生在2001年2月份購買一市值$800,000獨 立房，當時貸款$500,000， 15年固定利率6.0%，每月需支付$4,219，15年內共需支付本金加利息$759,471。到2003年12月份， G 先生已經支付34個月，共計$143, 456，貸款餘額為$436,454。G先生在2003年12月份在我們銀行申請NO COST重新貸 款拿到的是15年固定利率5.5%。每月需支付$3,566，15年內共需支付本金加利息$641,915。
　　G先生的算法是﹕通過NO COST重新貸款， 共計需要支付$143,456 + $641,915 =
$785,371，17年10個月來還清貸款。這樣算起來，如果G先生重新貸款要多花2年10月
和$785,371 – $759,471 = $25,900。那麼，G先生如果通過我們NO COST重新貸 款，是不是不化算呢﹖
　　TONY的算法是﹕如果通過NO COST重新貸款可以降低利率，只要顧客能維持不低於原來的每月還款數，總是化算的。重新貸款後G先生需要支付的月額雖然是 $3,566，他仍然可以維持每月支付$$4,219（甚至更多，在NJ沒有提前支付的罰款）。按每月支付$4,219計算，G先生只需要再有11年9個月就可以還清貸款。可以少支付6個$4,219共計$25,314。
　　G先生的算法錯在哪裏呢﹖事實上，G先生的算法一點都沒有錯， 只是忽略了一 點，即通過NO COST重新貸款，每月需支付的數額減少的同時，貸款期限也從原來的所剩12年2個月便成了15年。想一想，銀行允許G先生多使用貸款2年10個月， 他該不該多付一些利息呢﹖當然，G先生也像我們大部份人一樣，在申請NO COST重 新貸款時，未必想把戰線再拉長2年10個月，而只是想節省一些費用。
　　TONY是想通過這個案例，提醒在過去2~3年裡有過重新貸款的朋友，不要忘記每月多付 一些，至少要維持原來的月付額，這樣重新貸款的好處你才真正享受得到﹗
　　最後提醒大家﹕從元月9日起，房屋貸款利率又降低了許多。像15年NO COST重新 貸款，最低可以達到5%。去年錯過機會的朋友，不要讓機會再一次擦肩而過﹗ ◇
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