【大紀元11月16日澳洲訊】儲銀日前向聯邦生産力委員會提交了一份購房能力諮詢報告，報告中分析了構成澳洲房地産過熱泡沫現象的3個因素，分別爲：低利率、銀行的大量貸款 和大量投資房的購買。

報告說，由於在澳洲投資房産能享受一定稅收優惠（即逆所得稅）， 因此大量投資人將鉅額資金轉入房地産市場，即使投資住房的實際收益很低。同時銀行還認爲，投資者之所以如此渴望稅收優惠，是因爲澳洲的邊際稅率過高，正常繳稅後投資人口袋裏往往所剩無幾。

澳儲銀行長麥克發倫(Ian Macfarlane)日前在墨爾本召開的“尋求機會與繁榮”會議上說，老年澳人在30年來的資産不斷增值上獲得了好處，而加入工作不久的年輕人要想買房卻要苦苦掙紮。因此，首次買房者對房産過熱的影響是間接的，而大量投資房的購買才是房價過高的主要原因。

儲銀的大膽報告對何華德政府提出了一個挑戰，因爲何氏政府不願在明年大選前看到任何打擊投資者熱情的情況出現。雖然儲銀表示，提出修改投資房逆所得稅的建議並非儲銀的義務，但儲銀對房産過熱的強有力分析以及對逆所得稅在房産過熱中的作用的批評，無疑會引起聯邦生産力委員會的注意並從政府那裏得到相關的回應。

儲銀向生産力委員會就房産逆所得稅改革提出了3項建議，這些建議的宗旨是改善人們的購房能力並將澳洲在房産投資上的稅務處理方式與其他國家的國際標準接軌。儲銀建議：
第一，如果投資房多年不能帶來現金利益，那麽逆所得稅是否應當終止。
第二，申請房産折舊貶值的可能性和範圍是否要重新考慮。
第三，逆所得稅與增值稅的相互作用而使得投資者享受低收入的報稅好處，也應得到審核。

儲銀說，在所有建屋方面的新貸款中，大約40％都給了房産投資者，這個數位比以往任何時候都高。
但澳洲的房産投資實際收益並不高，只有3.5％，而其他國家則一般爲7－10％。

但爲什麽卻有大量房産投資者湧現呢，就是因爲逆所得稅帶來的報稅好處太吸引人。因爲高收入的稅收標準從＄62，000以上開始，而這個檔次的報稅標準爲每一元收入要交48.5分的稅。

這樣，如果投資者不能在所投資的房産上得到現金增值，就可以申請逆所得稅，也就是說負增值。那麽這筆負增值就要從該投資者的整體收入中切除，這樣以來，他或她的整體收入就自然下降了，而稅收則是根據收入的多少而計算的。

另據澳聯邦統計局的資料顯示，在全國，建築業工人占所有新就業人員的50％。在紐省，最近一年來所有的新就業職位中，90％的職位都在建築業。麥覺理銀行(Macquarie)首席高級經濟師吉布斯(Richard Gibbs)說，對建築業的過分依賴會使經濟更脆弱。他說如果建築業一旦下滑，將是大批男性工人失業。而建築業的下滑也會給整體澳洲經濟和就業情況帶來巨大影響。許多分析家認爲，儲銀還會在兩周內再次上漲利率，甚至明年二月左右還要上漲利率。

房産過熱也使許多澳人的家庭債務水平達到空前高漲的水平，一旦房産熱冷卻下來，就業情況就會出現變化。
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