【大紀元2024年08月17日訊】（大紀元記者紀語安綜合報導）美國通脹持續降溫，勞工部公布7月CPI年增率為2.9%，低於市場預期的3%，這是美國通脹連續第4個月降溫，也創下2021年3月以來最低水準。但與一年前相比，住宅成本高出5.1%，占整體通脹增長的近90%。

據《經濟學人》報導，2021年房貸利率觸底，到今天，美國典型的30年房貸利率上升了約4個百分點。學術上的經驗法則顯示，房價將下跌30%到50%。然而事實上，房價幾乎沒有下跌。

房地產經紀公司Redfin的數據顯示，在過去一年，全國房屋價格的中位數上漲了4%以上。

房價為何高漲？

美國人買房，通常跟銀行協商貸款的類型是長期固定利率房貸，房貸利率不會受到央行升息政策影響，不用擔心房貸會因升息越繳越多，也能減少屋主斷供、房屋被拍賣的風險。

一般來說，固定利率房貸使屋主不太有動力搬家，因為換屋需要談判新的貸款條件，可能會面臨更高的利率、要繳更多利息。

然而，儘管處於高利率時代，現在房價還是節節高升。美國全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）發現，令人驚訝的是，高利率並沒有阻止美國人買房。

《經濟學人》指出，房價再次上漲可能與移民、犧牲未來的消費和經濟實力有關。

首先是移民增加。富裕國家的外國出生人口年增約4%，是有記錄以來最快的。而官方數據可能還受到低估，因為美國非法移民也在激增。穆迪分析公司（Moody’s Analytics）的馬克‧贊迪（Mark Zandi）認為，這又推高了房價和租金，因為新移民需要有地方住。

推升房價的第二個因素是犧牲未來的福祉。目前人們傾向長期抵押貸款，房屋貸款期限延長，就是借款人準備長期還款，犧牲未來的消費以減少現在的房貸支出。目前富裕國家的人們正在削減其它支出，以因應房貸費用。

最重要的因素是家庭經濟情況。誠然，付房貸的家庭要付的利息變多，但人們的收入也在增加。例如儲蓄可獲得更高的利息收入，工資也正在持續增長。自2021年以來，富裕國家的平均工資上漲了約15%，而失業率仍接近歷史最低水準。大家都不喜歡付出高房貸費用，但大多數人都負擔得起。

下半年房地產走勢如何

據《今日美國》（USA TODAY）報導，位於華盛頓特區的城市研究所（Urban Institute）住房金融政策中心（Housing Finance Policy Center）高級研究員邁克‧尼爾（Michael Neal）認為，房價高漲，買家的負擔重，已經在抑制房地產銷售和建築業，從而阻礙整體經濟增長。

然而，從現在的情況來看，房地產的熱度還是有可能持續，房價還可能繼續上漲。近期隨著通脹下降，一些國家的央行已經開始降息；美國聯邦儲備委員會（Federal Reserve）將在九月跟進。因應美聯儲利率調降，房貸借款人的壓力也會變小，借款人也可以找機會與銀行協商再融資，以降低房貸利率。

責任編輯：林妍#