【大紀元2024年08月11日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）近期美國經濟不明朗，加上8月2日的就業報告引發經濟陷入衰退的信號，致使美股大跳水。儘管，8月9日以來的一週，股市在震盪中回升，恐慌情緒仍然存在。對此，股市的波動，對哪些房地產市場更容易產生影響？

美國經濟被認為正進入衰退

不僅美股重挫，全球股市也正在下挫，因為投資者將疲軟的7月就業報告視為一個信號，表明被廣泛認可的薩姆規則（Sahm Rule）指標已被觸發，顯示美國經濟可能正在進入衰退。

薩姆規則是以克勞迪婭・薩姆（Claudia Sahm）的名字命名，但這位經濟學家表示，她還沒有看到足夠的證據表明經濟衰退是肯定的。薩姆對CNBC表示：「我們現在並未陷入衰退， 但勢頭是朝著這個方向的……衰退並非不可避免，而且降息的空間很大。」

Realtor.com高級經濟學家拉爾夫・麥克勞克林（Ralph McLaughlin）表示：「股市低迷對房地產市場的影響在很大程度上取決於時間長短。」「短期內，交易可能會延遲，首付較低可能導致抵押貸款利率上升，或者如果買家無法獲得其它資金來源，則可能會取消交易。」

好消息是，抵押貸款利率在8月5日的一週，迎來近一年最低的利率，30年固定利率來到6.47%。不過，如果股市再度下跌，並且沒有迅速或足夠多的降低利率，房屋銷售也可能會停滯，尤其是在高端房地產領域。

另一方面，7月服務業經濟出現反彈，扭轉了經濟衰退的言論。麥克勞克林認為，經濟數據如果繼續支持疲軟的說法，我們可能會看到利率進一步下降，但今天的數據沒有提供額外的支持。

股市如何影響房市

但是就股市來說，最容易受到股市低迷影響的市場，是豪華住宅和高價值房產集中的市場。因為股票不成比例地由高收入和高淨值個人持有，股票市場的收益，可以兌換成在豪華住房領域競爭所需的現金。

當股票價值上漲時，股東可以負擔得起更昂貴的房地產，從而推高豪宅價格。但當股市下跌時，最直接的影響就會反映在豪華住宅領域。

麥克勞克林解釋說：「如果有人用股票購買房屋，他們可能不得不推遲交房以尋找其它現金來源，接受較低的首付和較高的抵押貸款利率，或者根本不交房。」

供需法則也告訴我們，這可能會導致房價走軟，尤其是在吸引更有可能的房主的領域：奢侈品買家。

從長遠來看，更廣泛的經濟狀況也可能發揮關鍵作用。

「如果股市低迷反映了更廣泛的經濟下滑，例如失業率上升、裁員、工資增長緩慢或負增長，以及GDP下降，我們可能會看到股市的變化，與房地產市場的疲軟之間存在直接的因果關係。」麥克勞克林補充道。

哪些房地產市場容易遭到衝擊？

為了了解看跌的股市，容易對哪些房地產市場產生較大的影響，realtor.com找出百萬房價最高比例的市場，以及該價格段的市場，在過去五年中增長最快的城市。

根據這些標準，加州聖荷西、聖地牙哥和洛杉磯的房地產市場位列最容易受到股市暴跌影響的地區之首。

其中，聖荷西都會區房屋要價中位數近140萬美元，有69%的房屋要價都超過百萬元，且百萬美元以上房產的近5年升值有19個百分點；聖地牙哥都會區房屋要價中位數近104萬美元，有51%的房屋要價都超過百萬元，百萬美元房產的5年升值有23個百分點。

這些太平洋海岸大都會的總人口超過1,800萬，其中很大一部分房屋售價超過100萬美元。此外，每個城市的標價中位數均超過100萬美元，這意味著市場上一半以上的房屋都達到了這一門檻。

像舊金山灣區這樣的地方，高薪科技員工通常會以股票認股權的形式，獲得補償——這可以為昂貴的購屋提供資金——股市下跌可能會產生立竿見影的影響。

這些脆弱的市場不僅限於西海岸。房價較高的東北部城市波士頓、紐約和康乃狄克州的布里奇波特（Bridgeport）占據了接下來的三個位置。

在波士頓，大約每五個掛牌房屋中就有二個的售價超過100萬美元。但就在五年前，這一比例僅為五分之一，凸顯了房價與股價上漲同時上漲。

波士頓都會區房屋要價中位數近87萬美元，有39%的房屋要價都超過百萬元，百萬美元以上房產的5年升值有19個百分點；紐約都會區房屋要價中位數近78萬美元，有35%的房屋要價都超過百萬元，百萬美元以上房產的5年升值有13個百分點

名單中的其餘城市，包括過去幾年需求大幅激增的城市，這主要是由於人們在COVID-19大流行期間搬家以尋找更經濟實惠的住房。

北卡羅來納州達勒姆（Durham）、愛達荷州博伊西（Boise）、德州奧斯汀（Austin）、加州河濱市（Riverside）、拉斯維加斯等，經歷了大量尋求更多空間和遠距工作靈活性的買家湧入，導致價格在短期內大幅上漲。

在達勒姆，以前每20套房屋中有一套的標價為100萬美元或以上，現在這一比例為每五套中就有一套。現在高價值房產的數量急劇增加，更低的稅收和更多的空間，吸引更多的購屋者。

麥克勞林表示：「我們預計價格下跌的程度取決於賣家的策略和整體經濟環境。密切監控這些動態，以預測和應對潛在的市場變化至關重要。」

是否要在利率下降或是房價下降時進場？房利美（Fannie Mae）副首席經濟學家馬克・帕利姆（Mark Palim）提醒，買房也應該是一個基於個人財務狀況和風險承受能力的決定，重點是一個人是否能夠支付抵押貸款，而不是獲得一個好的利率或價格。◇

責任編輯：李曜宇#