【大紀元2024年04月26日訊】（大紀元記者施萍紐約報導）近日，紐約州通過新的預算案，州長和立法者慶祝他們通過了一項「同時」保護「房東和房客」的法案，即明確規定「租戶不包括擅自占屋者」（A9772/S8996）和「正當理由驅逐法」（Good Cause Eviction）。

不過，紐約的小房東們認為，前一個保護房東的法律確實保護了空屋的房東，但是並沒有解決房東面臨的「租霸」問題；同時，小房東們還需要注意以前以為不涉及到自己的「正當理由驅逐法」，因為該法中的「10 units」（10個單位）並不是指「10戶」，再加上土庫變為合法，那麼一個2、3家庭的房子就有可能接近或者超過10個單位了，也就是變成租金穩定的房屋了，不能隨便漲房租了。

沒有解決房東面臨的危機

州法定義「沒有經過屋主允許而待在房產中的人」為「屋霸」（squatter），不是「租客」，從而「不享受州府對租客權益的保護」，即使住過了30天以上，房主也可以不通過法庭而驅趕。

華人房東們對此表示歡迎的同時，認為這並沒有解決小房東目前的危機。

「這個是好的，我們的父母教育我們：『那不是你的，你就不能動，碰都不能碰』。」90歲華人房東邱老太太的女兒Michelle說，他們家的房子被吉普賽租霸霸占，一直攆不走，快一年收不上房租。「這個法不適合我們家的案子。」

另一個華人房東李先生說，「這個『屋霸』是非法入侵的人，和我們傳統上說的『租霸』是完全不一樣的，在我們身邊這種事情非常少見。」

「紐約小房東」組織創建會長何德鄰此前對大紀元表示，「華人房東中遇到屋霸（squatter）的比例只有不到十分之一」。

華人小房東譚瑩瑩告訴本報，紐約州的新法「根本沒有解決小房東的問題」，因為與房東簽下租約，在交了一個月房租後就再也不交房租、也不搬走的「租霸」不算Squatter（屋霸）。

「它裡面說的很清楚：就是說你以前交過房租，但是現在沒有交，那不算在『屋霸』裡面去，所以這是兩回事情。」她說，「那麼租霸這一塊，我們必須從法庭上去解決。」

譚瑩瑩說，如果紐約州和紐約市真要幫助小房東的話，需要做兩件事情。

「第一是在州裡，規定法庭需要多少時間去完成一個案子；第二就是紐約市，市議會需要給小房東提供法律援助，以及限制房客的法律服務，比如規定不能不停地更改律師，不能無限期地延期法庭；以及規定如果是不付房租（non-payment）的案子，房客需要把房租先交了再進行下一步的審理等⋯⋯現在這樣是浪費法律資源，改來改去的整個一個案子下來拖好幾年。」譚瑩瑩坦言。

布碌崙華裔州參議員曲怡文提案，要求加速房屋法庭審理速度，限期4個月結案。譚瑩瑩對此表示歡迎。

「總體來說她這個概念我們是歡迎的。」她說，「但是法律要蓋起來很難；另外『四個月』是從哪個時間開始算呢？『不交房租』（non-payment）和『合約到期』（holdover）的案子時間段都不一樣。」

小房東須注意「正當理由驅逐法」

這次紐約州一同通過的相關法案還有一個「正當理由驅逐法」，這個在以前通常是不被小房東重視的，因為這個法律規定的是「10個單位」以上的房東受此法限制，房租不能漲到10%以上，似乎和「小」房東沒有關係。

但是譚瑩瑩提醒說，她知道的一個案子證明，這個「單位」指的是「屋子」而不是「戶」了。

「我知道一個福州人，他有三個family（家庭）的住房，然後他把一個房間又隔成了3、4間出租，他遇到了2個租霸，打官司的時候，法官說『你現在有不同的units，三個家庭中每個都有3、4個units，你需要去把你的CO（房屋占用證）改成「穩定租金房」，然後再來法庭進行驅逐⋯⋯』。」

譚瑩瑩說，另外，這次預算中還允許「土庫合法出租」了，這樣華人房東更加需要注意「出租單位的數量」。

「土庫主要在Bronx、Queens和Brooklyn，土庫合法化對小房東來說好壞參半，好的是可以提供更多住宅，增加房東收入。」她說，「不好的是房屋保險會提價；另外如果按照『正當理由驅逐法』，土庫也需要算在內，3個家庭房加上土庫就等於12個單位了，自動歸為『正當理由驅逐法』管制了（不能隨便提高租金）；另外，地稅是不是也會增長？」

責任編輯：陳玟綺