【大紀元2024年04月16日訊】（大紀元記者林燕綜合報導）中國標誌性房地產企業萬科是否會是最新的一個倒下的房地產企業？有分析說，萬科遇到兩個無法跨越的難題。

萬科週日（4月14日）在與投資人會議上否認了管理層被禁止出境的傳言，並詳細解釋了與商業夥伴的資金糾紛以及一名高管移民的情況。由於房屋銷售疲軟，萬科的美元債券最近幾天大幅下跌。

彭博社資深記者任淑莉（Shuli Ren）表示，雖然管理層的語氣坦誠，但萬科的財務狀況卻未能安撫債券持有人。她指出萬科存在兩個大問題，分別是流動性與無法獲得政府救助。

萬科的第一大難題是流動性，現金不足以還債。它的一個東北長期業務合作商提出贖回16億元人民幣要求，這觸及了萬科的流動性困境核心。

萬科週日也承認，公司面臨短期流動性壓力和運營困難。到上週為止，全球三大評級公司——標準普爾、惠譽和穆迪全部取消了萬科投資級評級。

萬科的現金儲備一直在持續減少，很大程度上是要償還合資夥伴的款項。共同開發項目在中國很常見，一是因為購買土地成本過高，二是作為全國性房企，需要當地人脈與地方部門打交道。

根據任淑莉的分析，事實上，萬科的現金在2023年就出現了大幅下降，截至年底下降了59%至184億元人民幣。這些金額還不足以覆蓋2024年到期的215億元公債。

更要命的是，如果按照中共當局新頒布的開發商違約和重組指導，萬科需要將運營子公司持有的資金用於完成預售房地產項目，而不是償還債券持有人。

任淑莉提問說，接下來，當6億美元債券6月份到期時，萬科還能剩下多少錢？據瑞銀集團的估計，萬科每月的合同銷售額需要達到280億元才能在自由現金流的基礎上實現收支平衡。2024年以來到目前為止，萬科從未達到這一目標。瑞銀的這一樂觀估計包括假設萬科的合資方不會發生流動性撤資。

第二個問題是北京禁止萬科高層出國。儘管該公司否認了這一點，但是萬科與許多同行不同，它是部分政府所有。

任淑莉說，如果萬科失敗了，表明中共經濟改革和開放市場的願景已死，因為萬科是在中共黨魁鄧小平1992年南巡前一年在深圳證券交易所上市的。

萬科的第一大股東是國有深圳地鐵集團有限公司，它持有萬科27%的股份。

在投資者會議上，萬科在一份文件中表示，在向深圳地鐵報告了自己的情況後，得到了他們的支持。

但到目前為止，深圳地鐵只願意購買一家低風險房地產投資信託公司30%的股份，該信託公司的後盾是萬科持有的一家優質購物中心。換句話說，萬科的第一大股東沒有顯露救助它的意圖。

萬科管理層仍堅稱，可利用自身資源來解決流動性緊張。任淑莉說，這是在走鋼絲，因為房地產企業在資產處置上進展緩慢。據瑞銀稱，今年，開發商通過這些努力籌集了區區77億元的資金。

從斷崖性拿地來看，萬科的麻煩也非常大。自去年8月以來，萬科平均每月拿地金額僅為14億元人民幣。2021年的最高峰時，萬科每年買地金額高達1400億元人民幣。

責任編輯：葉紫微#