【大紀元2024年04月11日訊】（大紀元記者林宜君紐約報導）紐約市有關土地分區（zoning）的都市規劃史超過百年，早在1916年誕生了第一份「土地分區決議案」（Zoning Resolution），紐約市憲章之後要求成立都市規劃委員會，並確定社區委員會擁有「統一土地使用審查程序」的權力。在土地分區規劃的進程上，紐約市不僅獨步美國，講究住商分離的都市美化成績也傲視全球。

但是近兩年來，紐約州府與紐約市府都搖著增加住房的大旗，企圖全面修改當今的土地分區規定，往低密度的一戶建社區增加公寓樓建設，解決住房危機。紐約市議會土地分區與特許行業小組委員會日前針對紐約市都市規劃局（DCP）提出「應許城市」（City of Yes）的經濟機會聽證會，引燃了紐約市住民對改革土地分區的不滿與憂心。

據統計，紐約市59個掌有土地分區審核權的社區委員會中，有30個社區委員會反對「應許城市」的提案，8個社委會拒絕投票，而21個社委會是有條件支持，可以說全紐約市有近三分之二的社委會都不待見「應許城市」。

《大紀元時報》採訪了前DCP首席規劃師、有近30年都市規劃經驗的專業顧問、資深社區委員會主席，邀請他們表達對「應許城市」的想法。同時也就社委會對「應許城市」提案的態度，致信詢問DCP。透過深度報導，挖掘這個號稱能增加住房與商業機會的提案，為什麼在紐約住民的眼中並不如政府宣傳的那麼美好。

前DCP規劃師分析

「應許城市」是個政策包裹，包含了零碳排放（Carbon Neutrality）、經濟機會（Economic Oppurtunity）與住房機會（Housing Oppurtunity）等三大提案，而後兩者都需要大改商業類與住房類的土地分區，「住房機會」更允許民眾在後院增建庫房等附屬設施（ADU）、地下室合法居住，在低密度社區蓋樓則直接影響土地分區規定一戶建（R1）的社區利益與面貌。

年逾八旬的前DCP首席規劃師鄭向元（Jerry Cheng）是哥倫比亞大學都市計劃系的校友，畢業後在DCP服務37年，參與過法拉盛（Flushing）與長島市（LIC）的都更計畫。鄭向元對《大紀元》表示，都市規劃會在不同的土地分區搭配不同的密度，比如紐約市的住宅密度分成了10個等級，從密度最低的R1到密度最高的R10，草坪、停車、樓房高度都有相應的限制。

鄭向元指出紐約市執行土地分區的好處是「讓人民有生活選擇」，「因為確實住在R1是比較貴的，你要付高昂的地稅。但是有人寧願付高地稅也要住，也是因為民眾想要維持生活在舒適的環境。如果改了這個土地分區，通融蓋ADU、地下室也能居住，導致低密度的一戶建社區增加人口，說白了會『天下大亂』。」

近30年前，鄭向元在王后區（Queens）牙買加莊園（Jamaica Estates）落腳，並且在社區組織「牙買加莊園協會」（Jamaica Estates Association）連任第一副會長。牙買加莊園自1910年開發，富有英國都鐸建築風格，美國前總統川普便是在此地出生。近百年歷史的牙買加莊園協會是住戶的聲音，代表了當地住民對於社區發展的高度關注。

「美國的其它州都模仿了紐約市的土地分區，因為紐約市對於住宅與商業、製造業的土地分區規定嚴謹，結果也是很成功的。」鄭向元表示他對「應許城市」訴求修改土地分區而感到遺憾，但他也認為要實現「應許城市」有困難，「因為現任市長自己的問題就很多，是否能連任都不曉得」。

社委會主席強烈反對

鄭向元的退休住房距離前美國總統川普的出生房僅一個街區，當地是居住成本高昂的「一戶建」社區，不僅一年的地稅破萬美元，DCP還會要求住戶保有一定的草坪面積。去年底，「牙買加莊園協會」會長泰勒（Martha Taylor）針對「應許城市」的提案召開全員大會，對DCP在「應許城市」中挾帶的土地分區議程表示了強烈反對。

「牙買加莊園協會」會長泰勒還擔任王后區第八社區委員會主席，她4月10日在電話中對本報表示協會反對「應許城市」，「我們尊重目前所擁有的土地分區，而他們（DCP）告訴我們在自家土地上蓋房子能賺錢。但誰賺錢了？開發商賺錢。」

泰勒表示，「應許城市」允許地下室也能住人，並且不會開罰已經非法改建地下室的房東，甚至允許違規房東一再獲益，而這樣的政策很危險，因為住在地下室的人一遇到災難就很難逃生。

至於「應許城市」要求修改土地分區，在低密度的商業區增加商鋪、允許商業進入住民樓，泰勒與第八社區委員會也持反對意見，「這對王后區不好，也難實現」。

「我們（社委會）讓他們很清楚地了解，我們強烈反對他們的提案。雖然我們都知道紐約市需要房子，但有更多更好的方法解決，但他們的提案不是正確的道路。」泰勒說，「有大把的建築可以重新開發，但他們（政府）卻不願意這麼做。他們就只想要這麼做，但我們強烈反對。」

責任編輯：陳玟綺