【大紀元2024年12月31日訊】（英文大紀元記者Mike Valles撰文／原泉編譯）通過設立終身地產（life estate），將你的房產贈予配偶或子女變得更加簡單，並且可以確保在需要時繼續居住在該房產中。此外，這種安排還有其它多個好處，可以簡化將房產轉讓給他人的過程。
終身地產是房主（終身承租人）跟受益人之間的合同協議。人們可以與配偶、子女或其他任何人達成這種協議，協議也可以跟贈與人（創建終身地產的人）所希望的任何人簽訂。房產將在終身承租人去世後歸還給原房主（如果涉及第三方）或受益人。
保證房主有居住的地方
設立終身地產的目的是確保房主在世時有地方住。在居住期間，他們負責繳稅、付保險以及維護房子。如果未履行這些條款，協議會終止。房主還可以享受任何可適用的稅收優惠。
「理財策略師」（）網站表示，可以通過遺囑或信託的方式，把房產交給繼承人或其他人，採用終身地產的方式，相關文件必須說明，房產將根據遺囑或信託中的條款轉讓給受益人。
該協議還可確保原房主去世後，繼承人將獲得房產，這樣的安排可以給雙方帶來安寧和保障。
法律信息網站「Legal-Info.Lawyers」，終身地產的用途之一是確保有特殊需求的子女在父母過世後有地方住。終身地產會允許孩子住在房子裡，但父母死後會傳給其他子女。該文件還會為子女提供其它福利和保護。
益處
設立終身地產使房屋不歸房主所有。它使得房產能夠快速轉移給新房主，因為無需通過遺囑認證法庭。受益人只需出示死亡證明即可合法過戶。
房主在有生之年保留對房產的控制權，完全可以根據自己的意願使用該房產，包括居住或出租。若要對房產進行抵押貸款或出售，必須獲得受益人的同意。
另一個好處是，終身地產不能像遺囑一樣受到爭議，它在終身承租人死亡時直接過戶給受益人。
終身地產的種類
《福布斯》，終身地產有三種類型：
他人生存期保有地產（Life estate pur autre vie，也稱「for another’s life」）——以第三方的壽命來計算時限，而不是終身承租人的壽命。
家庭終身地產（Homestead life estate）——這種形式保護房主免於因債務而失去房產，但房產稅或抵押貸款的債務除外。
選擇性共享終身財產（Elective share life estate）——保護房主的配偶在房主先去世時不被受益人驅逐。
終身地產與醫療補助
個人理財網站「SmartAsset」，如果房屋屬於終身地產，不會影響申請醫療補助（Medicaid）。政府機構通常要求申請人在獲得福利之前擁有很少的資產。「ElderLawAnswers」網站，如果你在設立終身地產後五年內申請醫療補助，該機構會延遲你的申請資格，可能會導致自行支付護理院的費用，直到你自掏腰包支付同等價值的服務費用為止。醫療補助計劃通常在病人去世後從遺產中扣除長期護理費用。
稅務優惠
終身地產使房產的受益人在資本收益稅方面節省開支。當房主去世時，受益人以增值基礎接收財產。「BlueNotary」網站，這在房產出售時顯著降低了資本收益稅。
限制
終身地產協議在幾個方面限制了房主。當雙方簽署文件後，受益人成為共同房主，沒有共同房主的同意，房主不能申請二次抵押貸款或出售房屋。
如果房主想對房屋進行改進或增建，他們可以自由地進行。但是，如果他們必須獲得「第二順位抵押權」（second mortgage）來改進或增建，問題就來了，受益人必須事先同意，在簽署終身地產文件之前獲得貸款或「第二順位抵押權」會更為簡單。
如果房屋在生前被出售，終身承租人將無法獲得房價的全部。「RocketMortgage」網站，國稅局有精算表來決定資金的分配。
設立終身地產用於投資
根據「Investopedia」，還可以設立終身地產來創造收入來源。與房地產不同，終身地產所控制的財產是投資。
收入來源包括天然氣和石油投資，或房地產投資信託基金（REITs）等。終身承租人不需要將房產放入終身地產中，而是終生從投資中獲得收入，受益人也可能獲得一部分收入。
不利之處
如果受益人陷入財務困境，「RocketMortgage」網站指出，房產可能會被加上留置權（lien）。這種情況會危及終身承租人的居住條件。
無論是遺囑、信託還是房證，終身地產文書需要精確的措辭才能實現預期目標。請咨詢遺產規劃律師，確保你將房產成功過戶給繼承人的計劃得以實現。
原文：刊登於英文《大紀元時報》。
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責任編輯：韓玉#
