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（大紀元記者信宇編譯）房屋出租新手經常犯的一個毛病，就是租金定的比市場行情低。租金定多少才恰當？定太高怕租不出去，定太低怕虧錢。租金要定得恰到好處，需要一點實務經驗，其中有許多因素要考慮：房屋特徵、臥房數、市場行情、法令政策等等。

怎樣制定合理的租金？首先就是要了解市場行情和租屋客的需求。當你設定房租價格時，應該考慮以下五點：

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1. 房屋特徵

在制定租金時，第一個要考量的因素就是房屋特徵。

首先，蒐集當地同類型房屋的資訊，你必須找與你房屋特徵相似的房子。坪數差太多的房子，即使位於同一社區，也是沒有參考價值。

此外，不同地區的租屋客對房屋也有不同的考量。例如，在北方暴風雪多發的城市找房子的人，可能願意多付一點錢去租有頂篷車庫的房子。

除了房屋面積，你還要考慮屋齡、屋況、臥房數、內建設施、公用設施，以及房屋所在地段，這些因素都可能有互補作用。例如，一間鄰近大學或購物中心（黃金地段）的老房子，租金可能與一間郊區的新房子相當。

2. 市場行情和出租率

再來就是要分析房屋市場行情和出租率。了解你所在地段的平均房租是多少？整個城市的平均房租又是多少？你的租金定價都不能偏離這些行情太多，否則你的利益就會受損。

出租率是指已出租的房屋數與可供出租的房屋總數之比例。比一比你的所在地段、所在城市及所在區域的房屋平均出租率。如果你有眾多房產或集合住宅，該怎麼比較呢？

如果你房屋的出租率高於當地房屋的平均出租率，有可能是你租金定太低，或許你可以調高租金。如果你的出租率過低，空屋很多，有可能是你租金定太高，或有其它因素導致租不出去，比如法令政策或遭受負評等原因。

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3. 租金下限和上限

為你的租金設定下限和上限，這樣即使租金因法令政策有所變動，也不致偏離你的期望值。

設定租金下限時，不只要考慮每月償還貸款和經營物業的開銷，還得考慮房屋修繕、應付自然災害或經濟衰退等突發狀況所需的資金，這些潛在開銷扣掉後才是你真正的盈餘。

即使剛開始盈餘很少也沒關係，你至少看得到你的物業正在創造營收。設定租金下限能讓你心裡有底，知道大概利潤有多少。

為租金設一個上限也很重要，價格總是要有吸引力，你不會希望租屋客被天價般的租金嚇跑。

除非你出租的是那種獨門豪宅，否則你應該務實一點，鎖定那些願意付合理房租找好房子的租屋客。

4. 租金定太低怎麼辦？

許多房東發現，房子是租出去了，卻一直沒有獲利。有市調分析指出，這是因為你的租金低於市場行情。

租金定太低的可能原因有：

• 房屋空置問題。也許以前市場不景氣導致當地房客減少；或者房客付不起較高的房租。（所以你一直沒有調漲租金）

• 催繳房租心態問題。也許以前有很多房客欠租，你經常要催繳房租，卻又擔心大量房客被迫搬走而失去租金收入，所以你就把租金調低來留住房客。

• 前房東將低於市場行情的租約轉移給你。這種事很常見：新房東接收前房東的出租合約，卻一直沒有調漲租金。

• 付月租費的房客太多。付年租費的房客都知道，續租時租金通常會小漲，而你可能忘了調漲那些付月租費者的租金了。

• 當地租金漲價，你的租金卻沒跟著調漲。

你應該怎麼做？如果你的租金定太低，那就儘快把租金調整到行情價。租金低於市場行情，房客很高興，但對你可沒好處。長此以往，生意是做不下去的，你的成本會增加，競爭力會喪失。上策就是調高租金，必要時可以放棄一些房客，或者改善屋況來配合新定價。

5. 租金定太高怎麼辦？

有些房東的問題剛好相反：租金定太高，或者高於市場行情。

租金定太高的可能原因有：

• 市場行情好的時候，你調漲太多。你可能在整個城市的行情變好時，調漲了租金，可是卻超過你房屋當地的行情。

• 營運成本增加，你必須調漲房租。你可能有抵押貸款、維修裝潢、打官司等新的開銷，或遭遇保險未涵蓋的災害，或根本沒有保險，故而調高租金來應付這些新增的成本。

你應該怎麼做？財務出現困難時，調高租金好像很有幫助；但如果租金定太高，以致房子租不出去，反而不利。按市場行情收租金，總比房屋空置來得好。調漲租金步調要放慢，一開始可以每年固定小幅調漲。房地產投資網站SparkRental建議房東：每年租金調漲幅度最好不要超過5%。

新的房產入手後，第一件事就是要設定合理的房租價格。定好價格之後，要定期重新評估該租金是否合理。許多房東由於多年未調整租金，導致後來租金太低或太高。所以你要適時調整租金定價，才能保障房客權益，也保障你的利潤。

原文：刊登於Entrepreneur(企業家)網站，授權《大紀元時報》轉載。

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責任編輯：沈少棋