為什麼買賣房屋都要找仲介？靠自己不行嗎

現在買房是否順利，能做成功申請房屋貸款很關鍵。（Shutterstock）

更新 2023-04-06 9:28 AM 人氣 2874

在都會區裡，每一千件房屋賣賣，有八成以上是透過房仲業者來完成交易。為什麼買方、賣方都樂意找仲介幫忙？怎樣的房仲業者才是理想選擇？這是首購族應了解的事。

買方需要房仲的三個理由：沒時間、找專業、有保障沒空慢慢找房子，認為有房仲業者把關和帶看，可節省時間和心力。

認為房屋買賣牽涉許多法律和稅務問題，找專業的人來辦才放心。

擔心產權糾紛遭人詐騙，認為有房仲業者居中處理，比較有保障。

房仲業者對買方收取的服務費，通常是房價的2%，如果最後以1,000萬元成交，買方須付給房仲20萬元。光是看屋並不會產生費用，因此想購屋時，可先將自身條件（包括預算、坪數、期望）列出，走訪幾家房仲公司，從中選擇銷售物件較多、服務較專業的2至3家，留下聯絡方式，對方就會開始進入資料篩選和物件配對，很快就會展開帶看服務。

賣方需要房仲的兩個理由：有保障、省麻煩賣方找房仲服務的比例超過七成，其主要理由包括：

1.擔心房子被過戶卻拿不到錢，透過房仲業者比較放心。

2.覺得應付大量的看屋者很煩，交給房仲處理比較省事。

房仲業者對賣方收取的服務費，通常是房價的4%（內政部規定房仲業者向買賣雙方收取的服務費，加起來不得超過 6%），如果最後以1,000萬元成交，賣方須付給房仲40萬元。

我不建議賣方委託給太多家房仲，一來容易引起糾紛（例如買方若被不同家房仲帶去看同一間房子，將來成交便會衍生爭議），二來價格不易守住（各家急於成交，會回頭要求賣方降價）。

委託房仲業者，從三個角度思考

委託房仲業者時，「品牌、經驗、口碑」是最重要的3項考量。大型的全國連鎖體系是多數人的首選，可是請別忘了，在地長久耕耘也很重要；此外，上網查詢或在鄰里之間打聽，都能探查到仲介業者的口碑。

挑仲介人員時，經驗和熱忱總讓人難以抉擇：有熱忱的業界新人，誠懇實在，把客戶的期望值放在心上，用貼心細心彌補經驗的不足；熟手仲介當買賣雙方出現歧見時，很快就判斷出問題所在，用老經驗避免買賣雙方未來的不愉快糾紛。

每個仲介都有其人格特質，負責任的房仲公司會給予完整的專業訓練，大家請不要落入迷思，以為經驗和熱忱是絕對對立，選擇自己覺得放心的房仲，才能夠達到「委託」的效用。

委託房仲時，要簽專任約還是一般約

一間房子究竟能透過幾家仲介公司來賣？這衍生出的問題，就是專任約與一般約，看見兩種契約的不同，再決定要用哪一種。

專任約：房子可被專心照顧，但銷售較慢

所謂的專任約是封閉式合約，意即賣方只能委託一家房仲公司來銷售，一旦簽立合約，連屋主自賣都不允許。簽署專任約的好處，在於房子得以被專心照顧，在文宣廣告製作、仲介帶看解說等方面都較用心，且售價比較容易守得住；其缺點是相對曝光較少，賣屋的速度或許會稍慢。

一般約：曝光率高，要留意價格底線和房屋狀況

所謂的一般約是開放式合約，意即賣方可將房子委託給好幾家房仲公司，各家自行銷售、各家都能帶看，誰的客戶搶先出價成功，賣方就把服務費給這家仲介公司。

簽署一般約的好處，在於曝光率高，可加快銷售速度；其缺點在於各家搶著成交，在這種零和賽局之中，價格往往不易堅守，且帶看的仲介不只一人，如果房屋受到損壞，很難釐清責任。

一般約的委任別超過三家仲介

多數賣方較喜歡一般約，讓賣屋過程縮短一點。我通常建議，即使簽一般約也不要簽給太多家，以3家為極限，否則多頭馬車會滋生困擾。

如果你是買方，最好弄清楚所看的房子是委託專賣還是多家搶著賣，這樣有助於出價時的判斷。若是一般約，記得出手須較快，也有機會砍掉較多價錢。

謹慎委託，如何分辨「山寨仲介」？

委託房仲時，多數消費者習慣找大型、有口碑的仲介業者，然而在某些地區若沒有全國連鎖的大型房仲，這時候該怎麼辦？

挑選地區型房仲之前，請留意店內須有四種證件：公司營業登記證、不動產經紀人證書、不動產經紀業營業保證金繳存證明、加入在地公會證明。

同時，觀察店內公告的物件時，以件數較多、建檔齊全、說明詳細、圖片清晰者為優先。

買房子只能靠仲介？如何自己找？

找房子只能靠仲介？未必！想靠自己的力量當然可以，不過請審慎評估自己和房屋的狀況後，再下決定。

這種情況可以自行找房：

目標地區明確

如果你鎖定單一商圈，或是相中某個社區，在標的物明確的情況下，即使不透過房仲，也有希望找到理想的物件。

親友和管理員是自行賣屋的消息來源

有些賣方覺得房仲收取的服務費太高，決定「自行賣屋」，其做法不外乎：告知社區管理員和周遭親友，請大家代為留意、上房屋交易網站登錄自賣、自行張貼紅紙等待有緣人……。

循著賣方「自行賣屋」的這些管道去找，即有機會直接和屋主洽談，促成買賣。

找房子之前該具備的三種本事

房屋買賣是一門學問，你可以跳過仲介，但不可以跳過「謹慎了解產權」。

當你決定自行找房，有必要先修練幾項本事：

如何做產權調查，同時找到法律諮詢管道。
一位信得過的資深代書。
需要自行調查屋況，而非僅聽屋主的片面之詞。

這些本事在你找到感覺不錯的房子時，保證立刻派上用場，所以須事先弄清楚交易流程和買賣眉角，才能妥善處理法律和稅務相關問題。

給自行購屋者的兩建議

自行購屋的最重要關鍵，是讓你的錢交到前屋主手上之時，房子能平安過戶到你的名下。買賣雙方彼此是陌生人，毫無考驗互信基礎的必要，尋求專業人士的協助就對了，怎麼保險就怎麼做。

建議找位絕對可信的代書

事先打聽代書的口碑和能力，不要隨便委託。早期民間常有代書利用當事人對法律不熟悉，趁亂侵占的案例，特別是多人持分的情況下，最容易出問題。若實在找不到，很多連鎖型房仲業者設有代書部門，也對外接受委託。

建議做履約保證

一旦雙方議定價格，買方會陸續付款，在過戶完成之前，買方先將錢存在建築經理公司，讓該公司以第三人身分進行監管，等過戶完成後，該公司再將錢交給賣方，確保雙方權益。

「建築經理公司」可以幫我什麼忙？

買方擔心付款出問題，一定要委託「建築經理公司」！

建築經理公司既非銀行，也未從事放款業務，其主要獲利來源，其一是向買賣雙方收取服務費，其二是賺取現金流使用。

履約保證的服務費收取標準，通常是房價的萬分之六，例如1,000萬元的房子收取6,000元，買賣雙方各付一半。至於存在建築經理公司的錢，銀行會給予定存利息，而該公司只須付活存利息給客戶，這之間的價差就是利潤。目前在台灣，以安信和僑馥這兩家最具規模。

對買方來說，做履約保證是絕對必要的。萬一賣方不願合作，我建議買方還是獨力承擔，畢竟比起1,000萬元，用6,000元換取保障和心安，絕對值得。

房仲話術大揭密！四種一定要知道

為了促成交易，房仲業者常運用一些話術來刺激買方出價。願不願意被騙是一回事，知不知道被騙是另一回事，建議大家思考一下話術背後的真實面貌。

「屋主被外派所以賣房子」

從房屋細節思考真實性

對於屋主背景的編造，高居話術排行榜之冠，例如：「屋主買給兒子結婚用的，都裝潢好了，年輕人卻不喜歡」、「屋主是有名的設計師，被外派去中國發展」、「屋主是頂客族，要移民去美國了」……

這些話術想傳達的，不外乎：這房子風水好，旺屋主，有利事業發展；屋主並非投資客，不會亂整理房子；若非要離開台灣，否則屋主不會割愛，買到算物超所值。

讓我們回歸理性面，剝掉美麗糖衣重新審視。思考第一關：這些陳述是真的嗎？如果「為兒子結婚所買和裝潢」，可能用很粗糙的建材和木工嗎？如果「屋主並非投資客」，一般人會選用不耐踩踏的廉價地板嗎？

思考第二關：如果陳述是假的，你在乎嗎？若不在乎，對這些話術一笑置之又何妨？

「從車站走回家只要5分鐘」

自己走過一次最準

「從捷運站步行回去只要5分鐘」、「開車3分鐘就能上高速公路」、「到菜市場只要10分鐘」……這些話術想傳達的，不外乎：生活機能強大、交通方便。為了取信客戶，曾有仲介約買方實地走一趟進行測速，從捷運站出口開始步行，果然5分鐘抵達家門口。請別忘了，看屋者對該地區可能陌生，仲介卻很熟悉，他會帶領你穿街串巷，一路抄小路、走捷徑。

但冷靜想想：如果你夜間返家，有勇氣隻身穿梭小巷弄嗎？也不應該教育孩子這麼做吧？比較有建設性的做法是規劃一條安全的動線，用正常步幅走一遍，重新測量比較保險。