【大紀元2023年01月06日訊】（大紀元記者高杉編譯報導）2022年可以說是美國住房市場的一次狂歡。但在年底，美聯儲加息導致抵押貸款利率翻了一翻，房屋銷售量暴跌，並引發了有史以來最長的月度衰退。很多想買房的人和賣房的人都已收手，在市場邊觀望。

在整個2022年，美聯儲以創紀錄的速度提高了其基準利率，以期減緩經濟增長並對抗高通脹。作為經濟中對利率最敏感的領域，房地產受到的衝擊最大。不過，美聯儲的行動的確達到了預期效果，住房負擔能力惡化，需求減少，導致銷售量下降，年度房價增長放緩。

那麼，2023年的美國住房市場會有什麼變化呢？從2020年春季到2022年春季，房屋價格上漲了近40%，這意味著在短短兩年內，美國房價就上漲了平常大約十年的幅度。

那麼，上漲的房價還會降下來嗎？對此問題，不動產專家和經濟學家們的意見並不一致。

根據房地產銷售網站Realtor.com的消息，經濟學家們預測，2023年的房價將上漲5%左右。與此同時，約翰伯恩斯房地產諮詢公司（John Burns Real Estate Consulting）則預測稱，房價將從2022年的峰值下降22%至谷底。

庫存量、抵押貸款利率和更廣泛的經濟所發生的變化，都可能會決定市場的未來走向。

據美國有線電視新聞網CNN報導，在線房地產銷售網站Zillow的高級經濟學家傑夫‧塔克（Jeff Tucker）對此表示：「對於住房市場未來一年的發展方向，抵押貸款利率真的很關鍵。我們正在觀察，並看到負擔能力已開始逐漸改善。這應該會為市場重新注入一些活力。」

他說，他正在關注的另一件事是待售房屋的庫存量。目前它幾乎已經恢復到2020年的水平。

塔克說：「是的，住房市場的（火爆）情況已經冷卻下來了，但仍然沒有過剩的待售房屋。這是緩衝未來走向的主要因素，使我們免受房價下跌的影響。」

房價將走向何方？

Zillow公司預測說，全美國2023年的房屋價格，將比去年6月的水平——即2022年的峰值——下降1%至4%。

塔克說：「對房價變化的預測使我們感到樂觀，我們將看到價格持平或僅下降1%或4%。」

但他說，緊張的庫存情況和未滿足的強勁購房需求表明，如果抵押貸款利率稍有下降，房地產市場就會出現更多的波動。

他說，屆時，過去幾年一直緊握超低抵押貸款利率的房主，將會釋放更多的庫存。

塔克說：「對那些擁有較低抵押貸款利率的業主來說，如果條件允許他們出售目前的房子並搬遷，那麼接下來，他們就會成為買家。」

全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）預測，房價將上漲不到1%，並在2023年底達到385,800美元的中位價。但全國房地產經紀人協會警告說，即使是這種小幅變化也掩蓋了許多地區差異性。

全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的首席經濟學家勞倫斯‧雲（Lawrence Yun）對此評論說：「全國有一半的地區可能會經歷小幅的價格上漲，而另一半地區可能會看到輕微的價格下跌。然而，加利福尼亞的市場可能是個例外，例如，舊金山可能會出現10%～15%的價格下跌。」

雲還補充說，那些此前房價上漲幅度最大的地區，也將看到一些最大的跌幅。

買家對抵押貸款利率有什麼期望？

住房經濟學家們的共識是，在可預見的未來，抵押貸款利率為3%或4%的的日子已經一去不復返了，但利率可能會穩定在疫情前8%的歷史水平以下。

但首先，通脹需要降溫。雖然2022年底的通脹數據顯示了些許希望，但仍有一段路要走。

塔克說：「通脹預期本身就會影響抵押貸款利率，它會影響貨幣政策。美聯儲希望繼續等待並看到通貨膨脹率下降，然後才會把他們的腳從加息的油門上移開。越來越多的共識是，預計緊縮的步伐將進一步放緩。」

雖然美聯儲沒有直接設定房貸借款人在抵押貸款上支付的利率，但它的加息行動最終會影響該利率。

根據抵押貸款銀行家協會（mortgage Bankers Association）的數據，11月份，隨著抵押貸款利率開始連續六週下跌，每月抵押貸款支付的中位數，已從10月份的2,012美元下降到1,977美元，下降了1.8%。

責任編輯：葉紫微#