【大紀元2022年08月04日訊】（大紀元記者李溫迪編譯報導）灣區目前的房租低於疫情爆發之前的水平，然而房價則仍在歷史高位附近徘徊，儘管最近抵押貸款利率上升導致房價走軟。數據顯示，灣區的租房成本和擁有住房成本之間的差距達到了過去至少20年來的最高水平。

穆迪分析公司（Moody’s Analytics）的數據也顯示，舊金山和聖荷西等大城市的房價與租金之比高於美國其它地區。上一次接近這一比率的時間是在21世紀初，預示著大衰退的房地產泡沫破裂之前。

那麼，這是否意味著現在在灣區租房比買房合適？而且，被視為房地產泡沫可能指標的這種高房價與租金比率，對房價的走勢意味著什麼？

用特定地區的房價中位數除以年平均租金得出的數字被稱為售租比，也就是房價與租金之比。若這個比值較低，則在給定的市場中，擁有房屋比租房更便宜，反之亦然。

據《舊金山紀事報》的報導，穆迪分析公司首席副經濟學家德瑞蒂斯（Cris deRitis）認為，“最理想的經驗法則”是15，它表明大多數家庭大致負擔得起抵押貸款還款，大多數租房者大致負擔得起租金。

而當售租比超過20時，人們就要開始擔心擁有房產的相對負擔能力。根據穆迪分析公司過去20年的數據，在舊金山和聖荷西都會區，這一比值一直遠遠超過這一基準，有時甚至接近美國售租比的三倍。

德瑞蒂斯認為，根本的原因是相對稀缺的高需求，政府法規與合規約束或阻止建設更多的住宅，也是其中一部分原因。

那麼，這種情況是否表明房屋市場處於懸崖邊緣？穆迪分析公司首席副經濟學家德瑞蒂斯表示，灣區的房價不太可能很快下跌。 「考慮到當地居民的收入和生活狀況，我認為（這個比例）對目前的市場來說是可持續的。」「市場能夠維持這些價格和租金。」他預測，房價增長可能放緩，甚至下跌5%至10%，但不會暴跌。

德瑞蒂斯稱，遠程工作趨勢的任何變化都可能影響房地產市場。如果灣區公司的許多員工永遠離開家鄉，這可能會「緩解一些壓力」，並從整體上「消除一些住房需求」；而那些不能遠程工作的人則可能推高租金的需求。不過，收入較高的員工，無論是否遠程工作，對購房市場都可能會產生更大的影響。

「仍然有很多人希望住在灣區，即使他們可以選擇遠程工作。」 德瑞蒂斯表示，「出於這個原因，我們預計房價和租金會有所緩和，而不是突然崩盤。」

那麼，售租比這個數字對租房者和買房者的意義是什麼呢？德瑞蒂斯說，這應該只是獲得了買房與否的一條信息。

他表示，需要記住的是，租金和房價不一定同步變化。而且，更為至關重要的是，這個比例可以表明每月抵押貸款成本與租金之間的相對差距，但它不會告訴你哪種更適合你。

即使這個比率是有利的，還有其它變量需要考慮，如利率、收入、個人的10年財務前景、與購買相關的固定成本、勞動力市場前景，以及是否計劃在一個地區長期居住等。

德瑞蒂斯認為，「這不是一個簡單的等式，但這肯定是一個很好的經驗法則。它可以判斷市場是否過熱」。◇

責任編輯：殷瑞娜