【大紀元2022年05月11日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）美國房地產目前正處在房價上漲潮中的轉變期，受到通脹、戰火、利率和股市的多重影響，抵押貸款利率在今年迅速上升，致使貸款購房者必須尋求降低購房成本的借貸方式。

5月4日全美房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯・雲（Lawrence Yun）表示，「隨著房價上漲和買家需求的加劇，住房使經濟保持穩定」，「然而，今年已經出現了一些曲線球，包括創紀錄的低庫存和頑強的通脹。」

美國地產市場正處在不穩定階段

雖然隨著建築商越來越多地建造新房，住房供應似乎正在上升，但雲表示，通脹將持續存在，進而給潛在買家帶來壓力。此外，勞倫斯說，其它外部經濟因素將對市場產生間接和直接的負面影響。

「俄羅斯與烏克蘭的戰爭和不斷上漲的燃料價格，導致買家更加無法負擔住房。」雲解釋說，對於購房者來說，更直接的影響是抵押貸款利率的迅速上升，以及美聯儲的其它降通脹行動。

「與幾個月前相比，現在的抵押貸款對購房者來說成本更高」，他說：「對於中等價位的房屋，每月的價格差異要多出300到400美元，這對工薪家庭來說是一筆不小的損失。」

對應正在迅速上漲的利率，購房者也正在做出儘可能降低成本的動作。

降低利率的辦法

貸方和房地產經紀人表示，越來越多的借款人正在支付更多費用以降低利率，並支付更高的首付以減少他們必須融資的金額。購買正在興建房屋的人選擇鎖定今天的利率，而不是以後更高的利率。
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越來越多的購房者正在考慮初期利率較低的住房貸款。根據抵押貸款銀行家協會的數據，在過去三個月中，可調利率抵押貸款（Adjustable-rate mortgage, ARM）的申請量翻了一番。

去年尋找抵押貸款報價的潛在買家，享受低於4%的利率，但現在面臨的利率接近6%而不是5%。所以，他們需要做出調整。

越來越多的購房者選擇以利率鎖定協議和折扣積點的形式支付費用，以確保較低的利率。借款人可以按抵押貸款價值的1%購買1個積點；通常一個點可以降低0.25%的利率，但具體還是要看實際情況。然而，購買積點還是要長期持有房產，才能回收當初購買積點的資金。

根據全美房地產經紀人協會的估計，4月份借款人平均支付了3,134美元的折扣點和貸款發起成本（loan-origination costs）。這比一年前高出31%。貸款發起費用Origination Fee」，就是申請貸款的處理費用，如果沒有支付就會讓利率更高一些。

抵押貸款機構Neat Loans，第一季度約有75%的客戶選擇支付折扣點，然而，一年前還不到20%。

猶他州鹽湖縣的房地產經紀人賈里德·漢森（Jared Hansen）表示，今年較高的利率已將大約15名潛在客戶趕出市場。一些仍然有能力購買的人正在尋找入門利率較低的抵押貸款，這些抵押貸款將在5、7或10年之後重置。

根據Bankrate.com的數據，上週可調抵押貸款的平均利率從3.69%到5.03%不等，具體取決於貸款條件。該網站同期30年期固定利率抵押貸款的平均利率為 5.22%。

今天的ARM與2008年金融危機之前變得非常流行的ARM不同。當時的ARM以較低的利率吸引了借款人，一兩年後利率飆升，讓房主背負著難以負擔的還款。根據城市研究所（Urban Institute）的數據，浮動利率貸款在2005年達到頂峰時，占所有抵押貸款的近50%。◇

本文刊載於舊金山5月7日地產版

責任編輯：李曜宇