【大紀元2022年04月20日訊】（大紀元記者李歐綜合報導）隨著美國抵押貸款利率飆升，購房者的負擔能力再次遭到壓縮，使購房活動的早期指標出現一些放緩的蛛絲馬跡。有許多買家、賣家都在觀望接下來房地產市場會不會發生跌價。根據最新的數據，專家說：「市場不太可能很快從賣方市場轉向買方市場。」。

今年春季早期購房繼續下滑，因為新掛牌房源比去年同期下降7%，平均30年期固定抵押貸款利率飆升至5%，中位要價攀升至397,747美元，導致典型購房者的月供增加同比增長35%，達到2,288美元的歷史新高。

以下幾個早期關鍵指標，告訴我們市場正在軟化：
#在Google上搜索「待售房屋」的人數減少——截至4月9日的一週內，搜索量比去年同期下降了3%。
#經季節性調整的Redfin購房者需求指數在過去4週內下降了3%，而去年同期增長了5%。該指數較上年同期上漲2%。
#根據住宅房地產公司ShowingTime的數據，從1月第一週到4月10日的房產展示活動比2021年同期低23個百分點。
#在截至4月8日的一週內，抵押貸款購買申請比去年同期下降6%，而經季節性調整的指數每週增長1%。
#在截至4月14日的一週中，30年期抵押貸款利率升至5%——自2011年2月以來的最高水平。這高於前一週的4.72%，是自1994年5月以來最快的三個月漲幅。
更多內容請見視頻：美國固定利率抵押貸款飆升 如何影響房地產｜購房情緒指數很悲觀｜房地產降溫早期信號｜負擔能力成問題｜過熱市場可能首現倒退【美國地產熱點】第63集

美國房地產市場正在轉向

Redfin首席經濟學家戴若・菲爾韋瑟（Daryl Fairweather）表示：「購房者的需求確實是有限度的，儘管過去幾年的市場讓它看起來無窮無盡。」「抵押貸款利率的急劇上升正在將更多的購房者趕出市場，但這似乎也阻止了一些房主出售。由於供需雙雙下滑，市場不太可能很快從賣方市場轉向買方市場。」

儘管有這些早期跡象表明市場正在放緩，但對於購房者來說，它仍然像以往一樣炙手可熱，根據可追溯到2015年的數據，房屋銷售速度和價格上漲創下新紀錄：全美45%的上市房在一週內找到買家；售出的房屋平均價格比要價高出2.4%。

波士頓房地產經紀人詹姆斯・古爾頓（James Gulden）說：「如果房屋上市超過一週，人們就會開始懷疑為什麼，或認為它有問題。」「我最近寫的每一個報價都面臨著多個報價，但有些人終於受夠了所有的競爭並退出了。在高壓力的競標戰形勢下，他們越來越不願意提出高風險的報價。」

考慮到更高的售價和抵押貸款利率，如今的購買房屋的費用比一年前高出約 30%。這迫使許多想買房的人退出市場，並擱置他們的購房夢想，因為預算只能到此為止。

根據抵押銀行家協會的數據，在截至3月25日的一週內，購買房屋的抵押貸款申請同比下降10.1%。

大多數房地產專家認為，更高的抵押貸款利率將迫使價格增長放緩。雖然這意味著兩位數增長的結束，但價格將繼續上漲——只是稍微慢一點。一些人甚至認為，全美房價漲幅最高的地區，價格可能會略有下降。

據Realtor.com報導，穆迪分析公司首席經濟學家馬克・贊迪（Mark Zandi）表示：「一段時間以來，我們已經觸及房地產市場的天花板。」

「首先下跌的是房屋銷售。人們只是買不起」，他說：「然後我們會看到價格增長開始放緩。最終，我預計某些市場的價格會有所下降。」

買家的負擔能力是最大問題

達拉斯聯邦儲備銀行（Federal Reserve Bank of Dallas）近日發文警告，房地產泡沫正在醞釀，「因爲『害怕錯過』而進行的購買，可能會推高房價並提高對房價強勁上漲的期望」。

根據第一資本市場指數（Capital One Marketplace Index）顯示，三月份的分期付款，今年二月約有26%的人難以支付帳單；近一半（47%）的人表示他們擔心下個月要支付的至少一筆帳單。（該指數著眼於COVID-19如何隨著時間的推移影響不同收入的美國人。）

根據該指數，這導致近三分之二（62%）的人表示通脹影響了他們的支出。其中一些可能會影響到房地產市場。

Realtor.com首席經濟學家丹尼爾・海爾（Danielle Hale）說：「購房者必須有能力支付抵押貸款和預算中的所有其它費用，這變得越來越難。」

高抵押貸款利率還沒有壓低價格，價格甚至可能上漲，至少在最初是這樣，因為買家競相鎖定房產，以免他們陷入更高的利率。這可能會導致他們提出更大的報價以贏得競標戰，這反過來又會激發賣家提高價格。

在全美範圍內，截至3月26日的一週，標價中位數與去年相比上漲了15.3%。然而，許多房地產專家預測該「派對」可能即將結束。

「我們從歷史中了解到，價格可能會下跌」，海爾指出：「更重要的問題是它是否會立即發生。這很難說。」

隨著抵押貸款利率高得多，海爾認為住房將不得不進行調整，只是目前尚不清楚這是否意味著價格下跌或只是放緩價格增長。

馬克・贊迪（Mark Zandi）認為，在最過熱的房地產市場，價格將放緩，甚至下降5%至10%。

贊迪還說，下降將出現在最活躍的地區，例如博伊西（Boise, ID）、愛達荷州和鳳凰城、東南部和佛州，以及德州。贊迪說，這些都是當地人難以購買的地方，尤其是當他們與財力雄厚的投資者競爭時。

贊迪說：「這些市場的價格漲幅最大，我們將看到最多的懲罰（comeuppance）。」

「由於中產階級買家受到通貨膨脹和住房成本上漲的影響，中產階級市場可能受到的影響最大」，他補充道：「由於可供出售的可負擔房屋並不多，因此低端市場的表現可能會更好。因此，預計這些（低端）銷售將保持活躍。」#

本文刊載於舊金山4月16日地產版

責任編輯：李曜宇