【大紀元2022年11月03日訊】（大紀元記者蔡溶紐約報導）布碌崙20多戶華人買樓被騙，灣脊區歐文頓大道（Ovington Ave）345號康斗公寓樓欺詐案有進展。紐約州總檢察長2日宣布，對開發商吳希輝（Xi Hui Wu，音譯，英文名Steven Wu）及其前妻楊小蓉（Xiao Rong Yang，音譯）和他的公司TCJ Construction Inc.提起民事訴訟。

紐約州總檢察長詹樂霞（Letitia James）宣布，已起訴吳希輝、楊小蓉和TCJ公司在灣脊區非法出售不存在的公寓，涉欺詐至少20戶華人家庭總計500多萬美元，包括每月的「抵押貸款」付款。而吳希輝從未向買房者提供產權契約，實際上吳將他們的首付和每月付款用於自己的個人開支，包括償還建築施工的貸款，而不是按照法律要求將資金存入專門的代管帳戶中。

通過訴訟，詹樂霞辦公室試圖逼吳希輝交出從20多戶買家那裡偷走的錢，並永久禁止吳、楊和他的公司在紐約州開展房地產業務。

詹樂霞在聲明中表示，「吳希輝利用辛勤工作的移民，向這些家庭出賣了一個謊言。」「他以社區棟梁的名氣贏得他們的信任，結果他只是利用這點來竊取他人畢生的積蓄。這些家庭的畢生積蓄化為烏有，所以我們正採取行動，幫助他們拿回錢。」

吳未向市財政局提交必要文件

根據紐約布碌崙法庭的起訴書，2013年1月，吳向紐約州總檢察長辦公室（簡稱OAG）提交了一份在歐文頓大道345號建造25個單元新康斗公寓樓的「康斗房管理計畫書」（Condo Offering Plan，又稱為Condo Book）。

康斗房在買房的過程中最特別之處就在於，大樓必須要有一本管理計畫書（Condo Book），這本動輒數百頁的計畫書由開發商請律師起草、並且要經過州的總檢察長審批通過，只有OAG批准後，開發商才能將這棟公寓樓拆分成不同單位的產權，出售給各家住戶。

根據起訴書，當時，管理計畫書和隨後的有效性修訂本已向OAG提交，但吳從未向紐約市財政局（DOF）提交必要的文件，使該建築成為公寓。因此，紐約市財政局從未將該建築細分為單獨的稅地，也就沒有創建單獨的地契，將單個公寓單元轉讓給購買者。

雖然吳無法合法地將這棟公寓樓拆分成不同單位的產權，出售給各家住戶，但他繼續將公寓單元「出售」給至少20戶華人家庭，這些家庭隨後搬進去住。

這些華人買家認識吳也信任他，以為吳家這麼富裕，應該不會欺騙他們，因此他們在沒有律師對買房文件合規審查的情況下就以現金支付房款，許多人只簽署了用中文準備的單紙協議，也不是正式合同，錢就交給吳了，買下他們以為的「自己的公寓」。

歐文頓大道345號的許多居民認為自己是自家公寓的持有人，但吳從未將公寓的產權合法轉讓給任何一個買家，他也辦不到，因為他沒有單個公寓的合法產權證。

搞假的「代管帳戶」

起訴書指，吳一再撒謊和偽造文件，以避免執法。例如，當OAG質疑吳用什麼合法的購買協議來宣稱「康斗房管理計畫書」的有效性時，吳提交了單頁的「購買協議」和單個代管帳戶的文件，每個帳戶持有據稱由買家支付的5000美元押金，作為銷售有效性的證據。然而，OAG此後發現，吳親自資助這些代管帳戶，也就是搞假的「代管帳戶」，而他自己私下保留買家的首付，從未按照法律要求將這些資金存入代管帳戶。

此外，OAG法規通常禁止開發商在出售單個公寓的產權前在新樓出租公寓，除非一些很特別的情況，允許專門出租給尚未完成合同單位銷售的善意購買者（即「臨時購買者」）。但OAG調查發現，吳違規將許多公寓出租給「非臨時購買者」。OAG擔心居住和占用大樓單位的居民是傳統租戶（而不是臨時購買者），而由於大樓享有421-A減稅政策，一些單位要受租金穩定法的保護。

簡言之，違規操作導致OAG於2015年12月通知吳，OAG認為該公寓的原始康斗管理計畫書已被放棄。

OAG的調查顯示，吳的前妻楊小蓉深度參與執行吳的計畫，將騙局進行到現在。OAG指控吳、楊等人違反了OAG法規、《馬丁法案》、《租金穩定法》和《紐約州行政法》。共同被告還包括Shimon Avrahami、Yechiel Shimon（也叫Sam Sprei）等，因為他們可能在歐文頓345號擁有經濟利益，但沒有被指控不當行為。

通過第七章破產程序 暫停止贖

吳希輝在十年前從銀行貸款約580萬美元來開發該公寓樓，2018年10月11日，銀行開始了止贖程序。2022年2月22日，布碌崙民事法官下令允許止贖出售，20戶華人家庭面臨公寓被拍賣、被驅趕的境地。當時一批買家（吳的債主）迫使歐文頓345號在紐約東區法院進入第七章破產程序，OAG也在這時介入，從而暫停了止贖。7月27日，布碌崙民事法庭暫時擱置拍賣。

一旦破產法第七章的程序啟動，法院會成為破產管理人。破產管理人可以將債務人的非豁免財產變賣、出售，以償付債權人。這是一個與吳的債權人談判的機會，或可以幫助被騙的居民，最終逼吳歸還受害家庭損失的錢。

當地的州參議員郭納德（Andrew Gounardes）昨天發表聲明，稱讚OAG迅速果斷採取行動。市議員紀思庭（Justin Brannan）也說，他會繼續為這些灣脊區的鄰居而戰，直到贏得一個決議，把事情做對。

20戶受害華人家庭此前在記者會上曾透露，他們已經找不到吳希輝，據說吳已捲走華人家庭約500萬美元買房錢和銀行的約600萬貸款，逃回中國。至昨日截稿前，紐約總檢察長辦公室未回覆吳希輝的行蹤問題。

訴狀是昨天提交給布碌崙民事法庭，目前吳希輝、楊小蓉等被告方還沒有律師代表，《大紀元》無法聯繫被告方請求置評。◇

責任編輯：李悅