【大紀元2022年11月25日訊】（大紀元記者劉毅綜合報導）大陸房地產市場持續疲軟，國際投行中國首席經濟學家表示，此次大陸房地產市場下行已超過10個月，數據顯示大陸房地產市場的需求基本面發生了根本變化，房地產市場這一輪下行或是結構性的趨勢調整。

據財新網11月24日報導，摩根大通中國首席經濟學家朱海斌11月23日在香港金融學院主辦的第12屆年度中國經濟國際研討會上表示，2022年前10個月，大陸的新房銷售下降約25%，新房開工下跌近40%，房地產投資約下跌9%。

根據摩根大通構建的中國房地產活動指數，從2021年下半年以來大陸房地產活動一路下行，是有記錄以來房市最大、最深度的一次調整。此次調整已經超過10個月以上，而之前在當局發布調整地產政策後，通常在6～9個月之內可看到房地產活動指數反轉，而目前還沒有看到房地產活動好轉，朱海斌表示「這是當前中國經濟面臨的一個巨大問題」。

朱海斌認為：「今年我們做了一個調整，認為這一輪下行或是個結構性（structual）的趨勢調整，一個重要原因是房地產市場的需求基本面發生了根本變化。」

朱海斌解釋，中國房地產實際有效需求在5年前達到高峰，然後以每年3%～4%左右的速度下滑。下滑原因包括中國的總人口數、人口老齡化、新婚家庭數的減少及生育年齡延遲、城鎮化放緩以及投資需求減少等。而房市下跌壓力最大的不是房價最高的大城市，而是人口實際流出的城市。

11月24日，國際投行高盛亞太區首席經濟學家Andrew Tilton在2023亞太區展望會上也表示，高盛基於世界銀行的數據測算，中國住房總需求在2016～2018年達到約2000萬套的高點，之後開始下滑，預計到2035年降至高點水平的一半、約1000萬套。

朱海斌認為，房市下行對今年經濟帶來的直接或間接的衝擊「大概在兩個百分點以上」。

2020年8月，中共當局給地產企業劃出了「三條紅線」，以限制房企融資規模，而房企基本都是靠高負債運營，需要不斷借債以保持其公司運轉。當中共當局對房企融資進行諸多限制之後，很多房企資金出現問題，出現了債務違約。

從2021年開始，中國恆大、佳兆業、嘉年華等房企開始不斷出現債務違約，同時，在大陸各地出現了大量爛尾樓，民眾對買房也日趨謹慎，大陸房價及樓市銷量不斷下跌。

中共統計局11月16日在其官方網站發布的《2022年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，在70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有58個和62個，比上月分別增加4個和1個。

面對市場疲軟，中共當局近來不斷推出刺激樓市措施。

11月23日，交通銀行、中國銀行、農業銀行相繼宣布與民營房企簽訂合作協議，提供百億（人民幣，下同）至千億元不等的授信。地方當局也不斷放鬆對樓市的調控，包括降低首套房首付比例，降低房貸利率，放鬆購房限制條件等。

但朱海斌表示，雖然政策有調整，但市場下行的趨勢沒有改變。

財經評論人士王劍在11月24日其自媒體節目中也表示，房地產有效需求取決於城鎮化和人口，而從中共當局官方的數據看，從今年上半年開始人口正式進入了下跌周期；城鎮化是指農民到城鎮買房，成為城鎮居民，但現在的情況正好相反，在過去3年疫情期間，城裡的農民正在返回農村。從這兩個角度來看，都不能解決房地產需求下降的問題。

從短期來看，《香港經濟日報》報導，中原地產首席分析師張大偉預計，四季度樓市仍會相對低迷。易居研究院研究總監嚴躍進認為，明年上半年樓價會維持按年下跌的勢頭。巴克萊銀行則估計，大陸明年全年的房地產銷售將再下跌一成。

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