【大紀元2022年11月16日訊】（大紀元記者蔡溶紐約報導）紐約市的財產稅改革如若到來，將對房東和租客有什麼影響？紐約市地稅改革咨詢委員會去年底曾公布一份地稅改革的最終報告，基於這份報告，紐約市獨立預算辦公室（IBO）昨天在聽證會上出示了一張圖，說明地稅改革誰受益、誰受損。根據這張圖，紐約幾個唐人街中，布碌崙日落公園區將是這場改革的輸家。

由於地稅改革的報告是在白思豪任期僅剩幾天的時候公布的，因此改革是否生效將取決於亞當斯政府。紐約市議會財政委員會昨天（15日）召開聽證會，就這份報告聽取多方反饋。

紐約市現行地稅制度於1981年頒布，被批評者嘲笑為過於複雜和不公平。特別是，與康斗公寓（condo）和合作公寓（co-op）相比，1～3家庭住宅（1至3個家庭的三種獨立房）可獲得更優惠的稅收待遇。地稅改革委員會建議：紐約市所有類型的小型住宅物業的物業稅按實際市場價值乘以0.814%計算。

按照這個公式，如果你目前繳納的地產稅少於8,000美元，而你的房屋價值超過100萬美元，稅制改革後，你將面臨更高的財產稅。

獨立預算辦公室（IBO）代理主任斯威廷（George Sweeting）昨日作證說，由於紐約市本次的地稅改革，是在不改變整體地稅收入的基礎上進行，也即有人加稅、有人減稅，那麼改革後到底誰受益、誰受損，需要讓大家了解，因此他們做了張模擬結果圖。

斯威廷表示，委員會最大的結構性建議是將幾種類型的房產（康斗和合作公寓，1～3家庭房，以及2～10個單元的小型公寓樓）合併為一個新的單一住宅類別。根據IBO的模擬，全市大約72%的此類房產將得到減稅（贏家），而28%的房產將會增稅（輸家）。在特定地區，幾乎所有史坦頓島的房主都會減稅，而98%的布碌崙公園坡房主會看到加稅。

根據IBO的圖，深紅色是改革後最大的輸家，深藍色是最大的贏家。在紐約幾個唐人街中，日落公園華人社區是深紅色（九十成是輸家），班森賀是橘紅色（八九成是輸家），羊頭灣一部分黃灰色（持平），一部分深灰色（八九成是贏家），法拉盛米黃色（持平），曼哈頓唐人街是excluded（區別對待）。

「紐約小房東」組織負責人何德鄰對大紀元表示，幾種類型的房子合併在同一類別下計稅後，如果沒有其它配套的改革，會造成很多問題。首先，那些在當前系統下屬於2C稅級的co-op合作公寓是大輸家，假設你買了一處合作公寓，突然之間，地稅改革後你的財產稅大幅增加，co-op因產權與正常房子不一樣，在市場上不太值錢，稅率提高後，業主就會面臨「賣不動、不賣也不成」的兩難處境。

再例如，你在紅色區買了一棟樓作為投資物業，地稅突然翻了一番。將來紐約若再通過「正當理由驅逐法」（何德鄰稱之為「惡鄰難趕法」），禁止你每年將租金提高3%以上，那你就麻煩了，遇到不交租的租霸就更慘。

何德鄰說，從IBO繪製的地圖看，地稅改革「最有錢的不動，最窮的也不動，中間的受害」。布碌崙西北和皇后區的東南邊，白思豪過去幾年在那些地方批了很多康斗房，成為地稅改革的受害者；但布碌崙日落公園唐人街並沒有新樓，他估計那裡有一批2家庭房，因此「最慘」，面臨徵收更高財產稅的重大風險。而地稅增高，就可能導致租金提高，或者房屋法庭有更多的驅逐案件。

地稅變化會影響租市

IBO代理主任斯威廷還提出租戶問題，雖然租戶不直接支付房產稅，但他們的一部分租金被房東用來支付稅收。地稅變化會影響租市，「如何讓租戶安心，也是地稅改革委員會在報告中提及但沒有解決的問題」。

非營利智庫「公民預算委員會」（CBC）副總裁尚佩尼（Ana Champeny）昨日作證說，新合併的類別還會帶來一些副效應，例如：取消新住宅類別的當前評估價值的增長上限，並對市場價值增長實行五年過渡處理，這意味著這類房產的地稅將比現行制度下的地稅增加得快得多；房屋評估價值改為按市價算，挑戰市府其地稅計算「不合理」的業主數量可能會增加。

何德鄰說，若執行地稅改革，稅收方面的混淆的確會減少；但稅收制度透明化也可能引發更多的官司，以前業主挑戰房產評估價值很難打贏官司，新制度下會變容易，從這個角度說，也可能增加稅收徵管的管理成本，即增加每項稅收的政府開支。但是，華人業主很少打這種官司，因為這方面的專業服務相對比較少。

另外，豪宅將不得不繳納更多稅款，這將降低徵收稅務部門的管理成本，例如以前政府要向100人徵收100元，如果縮小到從50個人徵收100元，管理成本自然減少。

紐約市地稅改革諮詢委員會2021年12月29日公布的地稅改革最終報告，詳見：//tinyurl.com/bd62tatz。◇

責任編輯：李悅#