【大紀元2021年12月08日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）通貨膨脹現在是一個炙手可熱的話題，10月份年通貨膨脹率上升到驚人的6.2%。這是自1990年11月以來的最高水平，相比過去5年可控的2%，通脹是真正的急劇上升中。

通貨膨脹也在很大程度上影響著房地產市場。根據斯坦福大學的一項研究，住宅房地產歷來是通貨膨脹時期的「投資避風港」。研究人員發現，在1970年代（又一個通脹飆升的時刻），房價相對於經濟規模上漲。這對房主和房地產投資者來說是個好消息，因為這意味著，他們房屋的升值，有助於抵消其它地方的價格上漲。

但是，如果您要購買新房，這將是一個重大挑戰——今天也是如此。簡單地說，通貨膨脹是指商品和服務的價格上漲，從而降低了我們的購買力。目前，有幾個因素正在導致通貨膨脹。首先是政府對COVID-19疫情期間的經濟援助。
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Realtor.com的經濟研究經理喬治・拉提烏（George Ratiu）解釋說：「由於政府支持美國家庭並提供『經濟援助』，這讓許多人有了更多的購買力。」「但很多美國人可以遠程工作，不需要花在辦公室的外賣午餐、通勤和停車、乾洗和其它費用上。因此，這些商品和服務供應方的公司需要收取更高的費用，因為他們的客戶減少了。」

導致當今通貨膨脹的另一個因素：全球範圍內發生的供應鏈問題。由於疾病和封鎖導致業務放緩，製造業因疫情而中斷，貨物進入港口仍然存在重大問題。 （洛杉磯/長灘地區是經常被提及的瓶頸之一，很多產品通常從亞洲運抵那裡。）一旦這些物品到達美國，用卡車將它們運往美國也具有挑戰性，因為能駕駛16輪貨櫃車的人力也面臨缺工狀態。

「工人短缺，公司正在提高工資以解決這個問題，但同時也提高了價格」，全國房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯・雲（Lawrence Yun）說。因此，如果浴室水槽通常售價為100美元，現在製造商必須提高價格，因為工人和司機的費用都更高了。

其實在通脹開始上升之前，房地產市場就一直吃緊，價格和租金不斷攀升。「通貨膨脹更加劇了住房供需失衡，住房價格甚至更高」，紐約大學商學院經濟學教授勞倫斯 J. 懷特（Lawrence J. White）解釋說，「人們認為，『我需要對沖通脹，住房傳統上是一種長期、耐用的資產。』」

因此進入房地產市場的人越多，需求越大，供應越少，價格就越高。懷特還表示，美國大部分地區都存在嚴重的區劃建設問題，這使得市場對於想要購買和租賃的人來說更加艱難。

「土地使用的限制，無論是獨立屋住宅的面積，還是多戶型物業出租或公寓物業，都進一步限制了供應。」懷特解釋說。

毫無疑問，強勁的通脹會影響購房者的預算，對大多數融資買家而言，抵押付款將是他們能負擔得起的主要決定因素。拉提烏（George Ratiu）說，「抵押貸款利率往往會隨著通脹而變化，因此利率會上升。美聯儲一直是抵押貸款支持證券的主要購買者，但這預計將在2022年4月結束，從而推高利率。12月2日，房地美的（30年期固定型）利率上升至3.11%。」

隨著通貨膨脹侵蝕購房者的消費能力，許多人可能想知道：情況何時會好轉？懷特表示，「我的預測是，隨著我們解決供應鏈問題，大多數地方的房價都會上漲。」，「我們回到50年前的消費趨勢，人們一直在從購買商品轉向購買體驗——去健身房、外出就餐、乘船遊覽。新冠病毒完全扭轉了這一點，疫情期間誰想去餐廳或電影？」

「但如果情況發生變化，並且我們確實在服務上花費更多，這將有助於解決供應鏈問題」，懷特說，「貨物需求的瓶頸將會減少。」一旦發生這種情況，通貨膨脹應該會減弱，並允許購房者恢復到疫情前的預算。

另一個影響房地產市場的大問題是利率的下一步走向。這在很大程度上取決於美聯儲採取的措施。

勞倫斯・雲（Lawrence Yun）說：「到明年年底，30年期抵押貸款利率可能會從目前的3%升至3.7%。」但是有鑒於，突如其來的新變種病毒Omicron，這將變得更不可預測。

所幸，週二（11/ 30），美國聯邦住房金融局（FHFA）宣布，2022年房利美和房地美公司的基準貸款限額，再增加近10萬美元。在美國大部分地區，2022年一單元房屋的常規貸款限額（CLL）將為64萬7,200美元，比2021年的54萬8,250美元增加了98,950美元，另外，高成本地區的一單元房屋最高貸款限額將是97萬800美元。FHFA對高房價做出反應，此舉將有助購房者減輕購房壓力。#

本文刊載於舊金山12月4日地產版

責任編輯：李曜宇