【大紀元2020年08月04日訊】房地產開發通常是一個有吸引力的投資項目，但你如何確定一個開發地點會帶來利潤呢？

房地產開發通常是一個令人振奮的投資項目，高回報的魅力與建造實體建築的概念相結合，對投資者很有吸引力。然而人們對房地産也有一個普遍誤解，認為大多數房地産開發商都能獲得豐厚利潤。 

雖然對於一個精心規劃與執行的開發來說確實是這樣，但是許多投資者低估了開發項目中所涉及的步驟、研究和風險，結果可能會對他們的整體回報造成不利影響。那麽，你如何確定一個開發地點會帶來利潤呢？

在這篇文章中，我將討論一些確定有盈利潛質的開發地點所需要的基本研究和分析，以及投資者在評估一個項目可行性時需要考慮的關鍵問題。

開發地區有何要求？

與任何房地産投資一樣，在深入研究開發項目時，調查研究至關重要。

你最初的許多研究應該幫助你了解在一個開發地點中實際可建造的房產類型，因為這將很大程度上幫助你決定從項目開發中能獲得多少利潤。 

除了西澳的住宅設計規範等州政府政策外，澳洲的很多土地也受到當地市政規劃政策的制約。州政府政策規定了一般標准，如平均和最小地塊面積，而市政政策可以包含一些具體條款，會影響開發地點的發展潛力（例如建築退台、高度和建築風格的改變）。

需要注意的是，這些政策在不同的地方市政府之間可能會有很大的差異，即使這樣，一個單獨的開發地點也可能有特定的要求或變化，這可能會阻礙或增加其發展潛力（例如：對額外車道的要求)。

可能簡單的一個條款就可以決定一個項目是有利可圖還是根本無法開發，所以在你申請一個開發項目之前，理解相關法規要求至關重要。

成本增加是否有信號?

最初的研究和計劃中的一項重要內容還是應該確定，任何可能影響您項目長期盈利能力的開發地點問題。

一些隱藏問題，如地下不利的地質條件或開發地點的地役權與排水管線的修複工作，及其附近的施工工程都可能非常昂貴。所以你要確保在收購過程中盡早識別出這些問題（最好是在盡職調查條款過期之前），這樣你就可以在知情的情況下決定是否繼續開發項目。

如果在項目開始時沒有注意到這些問題，糾正這些問題所涉及的額外建築成本就可能大大降低開發利潤，如果碰到更糟糕的情況，項目甚至會完全停止。

産品有終端市場嗎?

一些投資者認為，簡單地確定一個具有開發潛力的地點並建造最大的可行項目，就能獲得最高的開發利潤。

然而在現實中，這個過程遠比表面上看到的要複雜得多——因為你能開發並不意味著你應該開發。這一切都歸結於對當地市場供求動態的了解。

例如，如果該地區的公寓已經供過於求（無論是現有或即將上市的項目），這種高水平的競爭産品可能會影響你最終産品的價格，從而降低項目的整體盈利能力。

另一方面，如果某一地産類型（如聯排別墅）存在溢價，那麽建這種地產類型能給你帶來較高利潤，即使建築數量會相應減少。

準確估算成本

在開始開發項目時，如果你成本估算有誤，不管整個過程有多順利，都會對你的利潤率産生巨大影響。

較好的結果是你獲得的利潤比預期少，而最壞的結果是它會讓你面臨巨大的財務壓力，甚至會讓你無法完成項目。

你要記住的是，當涉及到建築成本時，評估一個項目的整體盈利能力不僅在於計算，你還需考慮額外開支，例如城市規劃費用、稅費、市政工程和市政捐款等。

在開發規劃前期，正確地考慮這些成本將幫助您對開發項目的預期盈利能力做出更明智的評估，這樣您可以按計劃如期進行，或者轉到另一個具更高利潤潛力的項目。

使用正確的研究方法，房地産開發對那些希望在短期內獲得更高回報的投資者來說可能是一種有利可圖的策略，但它是一種更不穩定的投資選擇，需要高水平的規劃和盡職調查。

在決定這是否是你的正確投資選擇時，重要的是，你需要謹慎考慮自己的風險偏好和更廣泛的投資策略，或許最重要的是你的財務能力。換句話說，你的財務狀況是否足以承擔由此帶來的風險。

我給予投資者最重要的建議，就是了解自己的極限——如果你沒有足夠的經驗、知識或時間來全身心投入到一個項目中去，那就找一個專業的團隊來幫你管理這些方面的事。

作者簡介：

Damian Collins，房地產投資顧問公司Momentum Wealth總裁，西澳房地產協會（REIWA）主席，電話：0412 876 851，公司網址：。

責任編輯：楊新雲