【大紀元2020年07月12日訊】（大紀元記者楊新雲採訪報導）隨著澳洲人口老齡化程度日益加深，以及老年人對生活護理需求的改變，退休村住宅（Retirement Village）成爲更多人安享晚年的住房首選，同時也推動了此類住房市場的繁榮，爲投資者與開發商帶來另一種投資機會。

那麽退休村住宅的經營模式與投資收益形式有哪些呢？最近，從事房地產行業40餘年及退休村住宅行業22年的資深專家、老年住房房產公司Seniors Own Real Estate執行董事長Mike Graebner與《大紀元時報》分享了該物業特殊的經營模式，以及西澳市場的現狀與未來走向，冀以幫助潛在投資者撥開對該領域的投資迷霧。

退休村住宅受歡迎嗎？

退休村住宅顧名思義，即專門為55嵗以上，具備獨立生活能力的退休人士及老年人打造的住宅。

其設計主旨更符合老齡階段的生活需求，室內設備與標準的普通居民住宅有一定區別，如安裝安全報警系統、用於醫療救助的緊急求救按鈕、寬敞的淋浴間，以及浴室裝有手扶欄杆等。

此外，運營商還包攬一系列生活服務項目及提供多樣化老年文娛活動，為居民營造一個積極的社區氛圍，以促進老年人的心理健康，減輕其孤獨寂寞感。

Mike說：「這種物業類型很受希望享有豐富、獨立退休生活方式人士的歡迎，因爲物業具備很多優勢」

「退休村管理團隊負責房屋花園打理、維護，給居民節省更多的家務時間，以參加娛樂體育及社交活動，也爲那些希望縮減房屋面積的業主（downsizer）提供了住房選擇；許多退休村的地理位置靠近當地生活設施，交通方便，此外，對於那些喜歡旅遊的退休人士，不必擔心在旅遊期間的房子安全問題，退休村服務管理團隊可以幫助居民照顧房子。」

退休村居民滿意嗎？

Mike說根據自己的從業經驗，選擇居住在退休村的居民滿意度都較高。

一份2013年關於退休時住房選擇的分析研究報告（McCrindle Baynes Village Census）發現，居住在退休村的居民認爲，與自己原先居住的社區相比，退休村社區具有更大的安全感，並且對他們在生活獨立性方面有更好的幫助。參與調查的98%的退休村居民生活滿意度都很高。

滿意的原因除了以上生活方式優勢外，退休村住宅還具備價格優勢。

澳洲消費者權益倡導組織Choice研究發現，平均而言，退休村中的兩居室單元房價格約為其所在地區房價中位數的90%（房價中位數計算取決於所有類型的房地產價格，而不僅限於兩居室單元房）。

Mike說，目前西澳市場上主要有兩類退休村物業：獨立住宅（包括獨立式或聯排別墅）和服務式公寓（Serviced Apartment），房價從低到高不等，以滿足不同負擔能力退休人士的需求。

其中2臥室1書房2衛浴的戶型、價格介於40萬-70萬澳元的物業最受市場歡迎。此外，購買退休村的買家無需支付印花稅。 

退休村住宅如何運營？

現在退休村房產的運營商主要由投資公司、養老機構及大型房地產集團如Aveo、Stockland、Lendlease 、Retire Australia和非盈利機構組成。

根據普華永道會計師事務所（PwC）與澳洲房產理事會聯合發布的退休村調查發現，澳洲67%的退休村由盈利機構運營，其餘為教會等非盈利機構運營。

Mike提到，需要注意的是，退休村住宅的交易程序、運營模式與普通居民物業不同。

運營商與物業購買者簽訂的權屬協議主要分爲三種：租賃地契（Leasehold）、貸款與執照（Loan and Licence），以及分契式產權（Strata Title）。

租賃地契退休村物業——只是租賃物業，買家只在租賃期內「擁有」土地與房產;

貸款與執照退休村物業——此類型物業主要由非盈利機構如教會、慈善機構負責運營，買家仍不擁有此物業產權。

分契式產權退休村物業——根據分契式產權協議規定，買家支付了買房的費用后，就合法擁有此物業，但對土地并無所有權，同時，買家還需繳付業主法團（owner’s corporation）費用。

Mike還表示，退休村物業的運營都嚴格執行聯邦與當地政策法規Retirement Villages Act。

無論買家選擇哪種協議入住退休村房產，收費方式都分爲三個階段：

入住前——買家需一次性支付該物業的價格（包括過戶費、房屋保險費等）；

入住後——需每月支付退休村提供的各項服務雜費與管理費；

搬走時——需支付遞延管理費（Deferred Management Fee）或稱爲退出費。此外，根據協議，買家在搬走時，需將其居住的物業賣給新居民，如委託中介或運營商賣房，那居民還需支付賣房中介費用。（待續）

責任編輯：高敏