【大紀元2020年10月23日訊】（英文大紀元專欄作家James R. Gorrie撰文／原泉編譯）經濟在復甦，如果容許的話可能還會繼續增長，但這並不能解釋為什麼美國大部分地區的房價仍處於歷史高位。

今年春天，由於中共（CCP）病毒大流行，超過3,000萬人突然失業，儘管就業人數有所回升，8月份新增了近140萬個就業崗位，但失業率仍然相對較高﹐達7.9%。

庫存因素

另外，許多行業的時薪下降，而加州等州的時薪仍然不合理地高達每小時15美元，抑制了全國人口最多、最富有的州的復甦。目前，有360萬房主拖欠了數月的房屋抵押貸款。

為什麼房價沒有隨著數百萬抵押權人（mortgage holders）的經濟損失和工資下降而下跌呢？

這是經濟學家們試圖解決的問題，但主要的因素就一個字︰「庫存」。

住房需求取決於買賣雙方的庫存。目前，在最理想的地區，買家比賣家多。

房市下行延遲？

誠然，政府的支持有助於緩和對失業的打擊。但是，經過數月的薪水支持，如今，1,800萬人不再能獲得每週600美元的額外失業救濟金。

而在過去的半年時間裡，雖然銀行一直在給苦苦掙扎的房主提供貸款寬限，但這個寬限期即將結束。

這意味著數以百萬計的人花光了他們的儲蓄，拖欠了他們的抵押貸款，或者沒有工作，或者減薪。

考慮到上述困難和整體就業市場嚴峻的情況下，當更多人的收入減少、工作也少了的時候，房地產市場的需求肯定會減少嗎？

另外，隨著數以百萬計的房屋可能淪為法拍屋，可能會隨著寬限期的結束而充斥市場，房價現在或很快就應該下跌了吧？

這很可能發生，只是現在還沒有。

房市表現像股票？

從某種程度上來說，簡單地看一下活躍的股市，可以幫助我們更容易理解為什麼房市會有這樣的表現。

股市之所以走高，是因為美聯儲（Federal Reserve）的刺激性資金、企業的股票回購，以及如今上市的股票數量比幾年前減少了約50%。

所以有更多的錢追逐低庫存的優質股票。請注意，基本面估值在這種分析中並不重要，因為它們不是推動股價飆升的因素。

房地產市場也出現了類似的情況。需求可能沒有以前增長那麼多，但由於疫情導致的大範圍停工，房屋開工率遠遠落後於曲線。

理想庫存供應問題

其結果是，熱門地區的房子供應在萎縮，有效地提高了需求，給房價帶來了上行壓力。

其中很大一部分原因是理想住房的供應量下降。

某些州的經濟狀況和應對疫情的政策影響了人們在那裡生活的願望。因為疫情和一個州對它的反應所產生的經濟後果﹐有些州比其它州受到的打擊更大。

在某些情況下，高稅收也起到了一定的作用，給企業主和房主增加了額外的財務壓力。在其它州，則是兩者的結合。

例如，紐約州就符合這兩個標準。該州受到病毒的重創，感染死亡率很高，封鎖時間比大多數州都長。它還向其居民和企業收取高額的稅收。在重新開放問題上的猶豫不決也傷害了經濟。

因此，企業紛紛倒閉，人們逃離該州。這就是為什麼紐約州的房屋大多是買方市場的原因。

另一方面，更熱門的地方，如佛羅里達州和德克薩斯州的房價正在上漲。這兩個州都是低稅州，對商業友好，並且正在重新開放。

然而，就疫情封鎖的持續時間、高稅收和嚴格監管的商業環境而言，加州更像紐約，而不是德克薩斯或佛羅里達。和紐約州一樣，加州也出現了居民和企業的大量流失。但與紐約不同的是，加州的房地產價格仍然很高。

大流行前住房短缺

加州的不同之處在於，盡管人們和企業都在逃離該州，但住房供應仍然非常緊張，至少有足夠財力的買家仍然很多。加州的住房短缺早在大流行之前就開始了，很大程度上是由於該州反商業的法規，包括昂貴和嚴苛的建築法規和租金控制，這兩者都扼殺了房屋建設。

因此，在過去的十年裡，由於嚴格限制住房建設，加州在一個非常宜居的地方造成了巨大的住房不足的問題。因此，在足夠多的人離開加州之前，加州的可用住房存量將保持在低位。

在全國範圍內，在銀行開始要求逾期借款人支付抵押貸款之前，加州和其它熱門州，如德克薩斯州、田納西州和佛羅里達州的房地產市場將繼續上漲。

但當市場轉向時，可能會非常、非常快。

作者簡介：

詹姆斯‧R‧格利（James R. Gorrie）是《中國危機》（The China Crisis）（Wiley出版社 2013年出版）的作者，他在博客TheBananaRepublican.com上發表文章，常駐南加州。

原文刊登於英文《大紀元時報》。

本文所表達的是作者的觀點，並不一定反映《大紀元時報》的觀點。

責任編輯：高靜 #