【大紀元2020年01月25日訊】（大紀元記者CHRIS KARR報導，張純之編譯）過去一個月，加州有多項與租客保護相關的法律生效。而一些房東說，加州對房東的限制太苛刻了，他們打算把生意轉到別的地方去。

舊金山灣區民宅管理集團Prodesse Property Group的總裁兼聯合創始人邁克爾·皮爾斯（Michael D. Pierce）說：「加州的規則越來越難遵守，地產管理業的長期前景越來越差。這些規則導致更難用智慧管理方式來管理房產。」加州業主協會也抗議說，加州的法律會打擊住房開發，加州甚至增加基金來幫助租客與房東打官司。

1月1日生效的法律當中包括AB1482，該法規定15年以上住房的租金每年增長不得超過5%外加通脹，同時限制房東驅趕房客的理由，並要求房東在特定狀況下為租客支付搬遷的費用。

皮爾斯說，他打算在科羅拉多和佛羅里達州進行投資。他說，和很多同行一樣，他們正在考慮其它州。加州公寓業主協會的主席丹·法勒（Dan Faller）也表示，他正在愛達荷等沒有租金、押金和房東收費管控的州進行房地產開發。他說，他過去一直為加州人開發住房，現在他不想再做下去了。去年，他在其它州參與建設了40-50套住房。

今年開始生效的法規還有SB329，該法禁止房東歧視使用第8款房屋補貼券的租客。但業主們說，如果接受了第8款補貼的租客，會增加許多行政負擔。比如，參與第8款補貼項目的房屋要進行特殊檢查，他們的保險費也會增加。另外合規方面也更複雜，需要僱用昂貴的法律顧問。

新法讓房東補貼租戶？

去年12月23日，州長紐森同意將租金封頂法擴大到許多AB1482沒有覆蓋的房產，規定房租增長不能高於2017年野火災害前價格的10%。這不僅會影響過火區各縣的房子，還會影響其周邊縣的房子。皮爾斯說：「一些人需要房租補貼，我完全同意，但為何要讓業主來負擔成本？」他認為，租金控制實質就是讓房產業主承擔大部分責任，這是強制房地產業主補貼租戶。他以食品券為例說，賣牛奶的雜貨商不會用降低賣價來補貼客戶，客戶用食品券買牛奶。如果牛奶賣5美元一加侖，雜貨店主就收5美元食品券，和收取其他客戶的價格一樣。

法勒說：「我們把它叫做租戶福利，不叫租金控制。」他說，「我們告訴了立法者租金控制會引起房屋短缺，這是經濟學基本常識」，但立法者還是通過了引發危機的法規。他們通過租金控制在大城市製造了危機，然後他們又嘗試解決問題，卻弄的更糟，擴大到了全州範圍。

斯坦福大學2018年就租金控制對舊金山的影響調查發現，受租金控制影響的房東減少了15%的出租房供應。報告還發現，受益於租金控制住房的租戶，留在出租屋的可能性增加了20%，但是因為房東撤出了生意，舊金山的房租反而整體提高了5%。

研究者建議政府負起保護脆弱租戶的責任，而不是讓房東負擔該責任。

但另外一方面，租金控制的支持者說，即使不是市場價格，房東仍能獲得合理的租金，此外，他們還譴責「掠奪性驅逐」房客。

加州可負擔住房危機難解

去年9月通過的整套租客保護法涵蓋逾20條法律，其中許多法案也致力推動住房開發。比如，簡化了新開發項目的審批手續，允許更高密度開發住房，並鼓勵附加房的建設。

這些租客保護法旨在解決可負擔住房的短缺。加州城市遊民任務小組聯盟在2018年的報告說，全美30個最貴的租房市場中，加州占了21個。加州的可負擔住房危機十分嚴重，220萬超低收入和非常低收入的租客在競爭66.4萬套可負擔出租房。

幫助過許多面臨驅逐房客的組織「社區倡導中心」的執行董事崗薩雷斯（Daniel Gonzalez）說，他發現很多房東都很開放，願意商量並打消驅逐意念。一名與該組織合作的房東去年12月說，媒體將我們形容成有錢黑心的大房東，這很離譜。房東並不都是財大氣粗的大公司，很多都只是個人而已。

法律界：新法太複雜

崗薩雷斯很高興看到新的租客保護法實施，但他說，新法太複雜。基本都得靠法官詮釋，普通人都弄不明白。Tobener Ravenscroft律所的租賃法律師Joseph Tobener說：「大概得請律師，才能搞清楚自己的房子是否在法律覆蓋範圍。這些法律有很多小的漏洞，需要大量工作補上漏洞。」

加州公寓協會的公關主任說，現在，對加州租房業主最大的衝擊來自於對新法的認知，有許多工作要做，該協會將會幫助。該協會設立了一個幫助業主了解AB1482法規適用性的網頁。

今年11月，加州人還可通過公投再進一步擴大租金控制，這項新提案是由艾滋病保健基金會下屬的「住房是人權」部門所推動的。◇

責任編輯：張宛

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